房地产行业研究报告（32页）

行业报告下载 2022年08月15日 06:39 管理员

为了进一步解构土地市场，我们观察不同能级、不同区位的土地市场的特点。我们使用土地成交总价对土地市场的规模和价格变动进行观测，从而简化观测口径，使用溢价率与流拍率观察土地市场的热度。供应量下行背景下，各能级城市土地出让金成交总量均在 2022 年一季度出现较大幅度下行，二季度后一二线城市土地出让金同比增速触底反弹，三四线城市走平：一线城市：近 3 年年度口径下土地成交总价始终保持上行，2022 年一季度受供应减少拖累土地出让金出现大幅下降至-49%，二季度市场复苏，土地出让金同比增速大幅回升至-34%，市场热度有所改善，土地出让金与起拍价同比增速相近也表明市场整体比较理性；二线城市：2021 年土地成交价同比增速为-6%，土地出让金规模下行，2022 年二季度同比增速为-51%，起始价同比增速为-38%，分别较一季度提升 11 个百分点、10 个百分点，二者同比增速相差 13 个百分点，需求端相对疲软；三四线城市：2021年土地成交价同比增速为-15%，土地出让金规模下行，2022 年二季度同比增速-59%，起始价同比增速为-41%，与上季度基本持平，二者差值为 18 个百分点，土地市场需求热度较二线城市更为冷淡。

不同能级城市间土地市场热度分化较明显，高能级城市流拍率明显低于低能级城市，各城市间的溢价率表现相对稳定，趋势来看流拍率有所下行，溢价率有回升：流拍率：高能级城市流拍率显著低于低能级城市，近期三四线流拍率开始回落； 2021 年-2022 年一季度不同能级城市间的流拍率差值开始走阔，进入二季度后城市间差距开始收窄，2022 年二季度一线城市流拍率 4.4%，较上季度增加 2.4 个百分点；二线城市 11.9%，较上季度减少 0.7 个百分点，但仍位于历史高位、三四线城市 22.2%，较上季度减少 5.8 个百分点位于历史高位；溢价率：各能级城市溢价率均进入历史低位且溢价水平差异较小，低溢价成交成为常态，近期有小幅回升；2022 年二季度一线城市溢价率 4.4%，较 2022 年一季度增加 1.5 个百分点；二线城市 4.3%，较上季度回落 1.2 个百分点；三四线城市 4.9%，较 2022 年一季度增长 1.7 个百分点位；截止至二季度累计同比口径来看，市场较 2021 年全年呈下行，但主要因年度口径下，2021 年上半年市场较热，拉高 2021 年全年市场热度；从月度及季度的边际变化来看，当前土地市场热度虽低，但在各能级城市均已出现溢价率回升、流拍率下降的复苏迹象。

房地产行业研究报告（32页）