地产行业报告：保交楼资金量及来源探讨（17页）

行业报告下载 2022年08月19日 06:06 管理员

2017-2021年全国住宅高层平均建安占同期全国住宅均价约24%，23家主要出险房企2021年合同负债总额2.48万亿（未披露的按最近财报披露值估计），按照建安占比24%对应建安总投入5952亿。由于预售需要达到一定预售条件，且各个区域存在差异，不同阶段执行强弱不一（如20年疫情部分城市阶段性放宽预售条件），按照《城市房地产管理法》规定，商品房预售要求开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，我们统一按照25%假设，则预售后剩余建安投入为5952亿*75%=4464亿。考虑并非所有未交付楼盘均为2021年末出售，从预售到2021年末已存在一定施工投入，理论上对应后续建安投入将小于4464亿元。该测算不足之处：1）未考虑出表项目的投入；2）并表项目部分为合作项目，部分建安投入可以由合作方承担。假设出表项目和并表项目中合作方出资部分抵消，估算“保交楼”后续建安投入为4464亿。按照3年交房周期估计，当前出险房企未交付楼盘主要对应2019-2021年销售。按照建安占销售额24%，预售前投入25%即6%（24%*25%），剩余18%分三年平均，即每年投入销售额的6%假设。截止2021年末，测算出险房企已售未交付项目权益剩余建安为7182亿，考虑部分为现房销售不存在后续投入，参考2019-2021年平均88.2% 期房占比，对应权益建安为6335亿。

按照3年交房周期估计，当前出险房企未交付楼盘主要对应2019-2021年销售，2019-2021年全国住宅平均建安为2327元/平米，假设按照2400元/平，预售前已经投入600元/平（占25%），剩下三年平均每年投入600元/平米，测算对应权益建安投入为6329亿，参考2019- 2021年平均88.2%期房占比，对应后续权益建安为5582亿。方法二、方法三不足之处：1）部分楼盘或已经竣工交付，如2019-2021合计销售额（12.5万亿）远大于报表中合同负债（2.48万亿），本测算方法可能高估建安投入；2）未考虑2019年以前已售未交付的楼盘，如个别房企在2020年或2021年已出险，不排除存在 2019年前销售未交付楼盘。结合上述三种方法，我们估计出险房企未交付楼盘需要后续建安投入区间为4464~6335亿。值得注意是上述测算方法除前文提到不足外，还存在以下因素可能影响测算结果： 1）以上均假设在出险前项目正常施工，实际上部分房企在预售后，由于资金紧张可能已长期处于消极施工状态，导致出险前施工投入不如前述测算，相应的后续投入也将更大。 2）测算方法采取权益口径（方法一假设出表权益及并表中合作方权益抵消，实际上也是对应出险房企权益支出），实际上如果项目为合作开发，若一方出险整个项目可能面临停工风险，需要建安投入会更大。 3）项目未考虑前期施工中，施工方垫付资金等开发商拖欠工程款，若纳入考虑实际建安资金需求将更大。