保租房REITs行业报告：地产新模式的开始（23页）

行业报告下载 2022年08月24日 07:14 管理员

在“958”号文刊发之后，发改委投资司高度重视，不仅采用“开门办公”的方式支持深圳市人才安居集团推进保障性租赁住房REITs项目，并且现场调研北京市有关租赁住房项目，积极研究上海市有关保障性租赁住房项目发行 REITs 的监管要求等。深圳市发改委主任郭子平表示，该部门积极协助国家发展改革委提前介入、工作前移，帮助人才安居集团在 2 个月内完成了项目申报材料从准备到定稿的全部工作，并提前协调解决了项目发行阶段的潜在问题。 5 月 27 日，两单保障性租赁住房 REITs 项目，中金厦门安居 REIT 和红土深圳安居 REIT 分别在上海证券交易所和深圳证券交易所正式申报，成为首批正式申报的保障性租赁住房 REITs 项目。7 月 29 日，红土创新深圳人才安居 REIT、中金厦门安居 REIT 获证监会注册批复。同日，华夏北京保障房 REIT 完成证监会及上交所受理。8 月 5 日，华夏北京保障房 REIT 获证监会注册批复，此时据其申报被受理仅仅一周。可以看出证监会对保租房 REITs 发行的高度认可。之所以这 3 支保租房 REITs 可以迅速推进，一方面得益于政策的支持，另一方面主要是由于保障性租赁住房建设的必要性。

以红土深圳安居 REIT 为例，该 REIT 底层资产是位于深圳的 4 个保租房项目，而根据第七次全国人口普查数据，深圳非户籍常住人口占常住人口的 71%，市民住房呈现以租为主的特点，所以深圳对于保租房的需求很大。根据深圳十四五住房发展规划，“十四五”期间，深圳计划建设筹集保障性租赁住房 40 万套，占住房建设筹集总量 45%左右。深圳安居集团需要在十四五期间承担 1/3 的保租房建设筹集任务，如此大规模的建设需求对深圳安居集团来说是有较大的资金压力的，所以需要长期、大额、低成本的资金支持。而本次安居集团选择 4 个底层项目通过发行 REITs 筹集建设资金，也是现时形势下的必然选择。同样北京保障房中心、厦门安居集团都承担相应的战略任务，所以本次保租房 REITs 的顺利发行上市，既有中央层面的战略意义，也有地方层面的现实意义，多方协作支持，打通保租房投融管退环节，助力完成保租房体系建设的战略目标。首批保障性租赁住房 REITs 底层资产均为优质资产。三个项目分别位于深圳、厦门、北京，且都处于核心区域。持续的人口净流入、成熟的产业配套、较低的租售比强化这些城市中优质保障性租赁住房需求的稳定性和持续性，这也是此类项目能够长期稳定运营的重要基础。截至 2022Q1 末，红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT 和华夏北京保障房 REIT 底层资产综合出租率分别达到 98.7%、99.3%与 94.7%，均已经达到成熟运营的状态。