中国主要城市住房空置率调查报告（19页）

行业报告下载 2022年08月25日 08:45 管理员

住房空置率的区域差异通常意味着房地产市场发展的区域潜力差异。住房空置率相对较低的城市，房地产市场发展空间较大；反之则住房供给相对过量。通常认为空置率在5%-10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。贝壳研究院调研28个大中城市发现，其中仅有9个城市处于合理区间，大部分城市处于10%-15%，6个城市高于15%。总体而言空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。参考央行每季度开展的城镇储户问卷调查中关于收入/就业感受指数的定义，我们构建经纪人空置率感受指数。上半年，廊坊、郑州和深圳等6城市空置率感受指数低于50%，表明其住房空置率上升；其他城市空置率感受指数高于50%，包括北京、上海、合肥和成都等热点城市，意味着这些城市住房空置率下降。相关性分析显示住房空置率变动方向与市场交易量修复趋势一致，这意味着短期来看，影响空置率变化的主要因素是房产市场繁荣度。

非自愿空置的主要原因是房屋品质不佳导致出租困难本报告将住房空置类型分为自愿空置与非自愿空置。自愿空置是指业主无意出售或出租住房而导致的住房空置现象。自愿空置的原因主要有：①业主拥有多套住房，对房屋空置持无所谓的态度；②度假房，业主偶尔会有居住需求；③业主异地工作，未来考虑入住，暂时空置。非自愿空置是指由于房屋本身难以出售或出租，业主虽有出售或出租意愿，但找不到合适的买家或租客，导致房屋不得不空置。调研发现，有一半的经纪人认为其负责的小区存在非自愿空置住房（即难以出售和出租）。非自愿空置的原因之一是房屋自身的缺陷，如过于老旧、配套不全、周围有噪音或环境污染等因素。除去房屋本身的原因外，非自愿空置的根本原因在于住房需求不足，供给相对过剩，导致业主愿意降价出售或出租住房仍然找不到合适的买家或租客。当然，存在一定程度的非自愿空置是合理的，当非自愿空置过高时，表明市场供给严重过剩。