华夏北京保障房REIT投价报告（17页）

行业报告下载 2022年10月03日 07:50 管理员

北京市具有较强的经济与人口基础，叠加政策支持，推动保障性租赁住房发展：北京市积极出台保障性租赁住房相关政策，计划在“十四五”期间争取建设筹集保障性租赁住房 40 万套（间），占新增住房供应总量的比例达到 40%，其中 2022 年预计筹集建设保障性租赁住房 15 万套。在需求方面，北京市存在较大的住房保障需求。两个基础设施项目的最近一期租户候选人排队量显著超过供给量。基金基本情况：华夏北京保障房 REIT 采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,并持有基础设施资产支持证券的全部份额。专项计划以文龙家园项目、熙悦尚郡项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。华夏基金为基金管理人，北京保障房中心为原始权益人，募集的基金份额总额为 5 亿份。基础设施项目基本情况：文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别位于北京市海淀区和朝阳区，产业配套成熟，项目建筑面积合计 11.28 万平方米。截至 2022 年 3 月 31 日，项目运营期限均超 3 年，两个项目的保障性租赁住房的出租率均在 94%及以上，盈利与现金流保持稳定，运营成熟。估值情况：根据戴德梁行出具的估值报告，截至 2022 年 3 月 31 日，2 个基础设施资产估值合计 11.51 亿元，平均单价 10,204 元/平方米。根据募集说明书，2022 年 9 月至 12 月以及 2023 年可供分配金额的数据分别是 16,564,647.55 元和 49,600,249.29 元，净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值，年化）分别为 4.32%和 4.31%，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模，年化）分别为 3.96%和 3.95%。

华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下文简称“华夏北京保障房REIT”）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,并持有基础设施资产支持证券的全部份额。原始权益人北京保障房中心设立100%控股的SPV公司（北京燕保宜业住房租赁有限公司），专项计划拟受让SPV公司100%股权并以增资和发放借款方式向SPV公司投资，由SPV公司受让项目公司100%股权，从而间接通过SPV 公司取得项目公司股权。华夏北京保障房REIT将以首次募集资金认购中信证券-北京保障房中心租赁住房1号资产支持专项计划，该专项计划将收购SPV进而持有项目公司。在上述步骤完成后，项目公司将对SPV进行反向吸收合并，实现SPV对专项计划的债务下沉至项目公司。华夏北京保障房REIT的基金管理人为华夏基金管理有限公司（下文简称“华夏基金”）。华夏基金成立于1998年4月9日，是经中国证监会批准成立的首批全国性基金管理公司之一。华夏基金定位于综合性、全能化的资产管理公司，服务范围覆盖多个资产类别、行业和地区，构建了以公募基金和机构业务为核心，涵盖华夏香港、华夏资本、华夏财富的多元化资产管理平台，是业务领域最广泛的基金管理公司之一。