房地产行业下行对城投企业信用风险影响研究报告（12页）

房地产行业是中国国民经济的重要支柱行业，其发展态势对经济和政府财政收 入产生重要影响。2021 年以来，全国房地产行业降温明显，房企拿地意愿和投资意 愿下降，房地产市场投资端和销售端均呈下行态势。 房地产行业是中国国民经济的重要支柱行业，其发展态势对经济和政府财政收入 产生重要影响。近年来，中国房地产市场供求基本实现平衡，逐步进入存量时代，中 西部和东北区域已经出现存量房产过剩情形。在国家坚持“房住不炒”背景下，随着 “三道红线”、贷款集中度管理、预售资金监管加强和限购限贷限价等房地产行业收 紧政策的密集出台，房地产行业融资环境逐步收紧，部分过度举债扩张的房企未及时 调整战略，在疫情等各种因素叠加之下出现流动性危机，信用风险持续暴露，房地产 行业步入下行通道。2021 年以来，全国房地产行业持续降温，房屋新开工面积、房地 产开发投资完成额和商品房销售面积同比持续下降，行业下行加剧了购房者观望情绪， 销售市场进一步遇冷。在销售回款放缓和融资环境收紧的双重压力下，房企拿地意愿 和投资意愿明显下降。2021 年绝大多数省份房屋新开工面积同比出现下降，2022 年以来表现更为明显， 随着房企投资意愿的下滑及各地“保交楼”、停工项目复工政策的深化，房屋新开工 计划进一步搁置，各省（自治区、直辖市）房屋新开工面积同比均有所下降，降幅中 位数约为 35%。

据国家统计局数据，2022 年 1－8 月，商品房销售面积 87890 万平方米，同比下降 23.0%；商品房销售额 85870 亿元，下降 27.9%。销售均价方面，2020 年以来，除北京和上海等地商品房销售均价持续上升外，剩余大部分区域商品房销售 价格均出现不同程度的下滑。整体看，全国房地产市场投资端和销售端均呈现下行态 势。本文通过政府性基金收入占综合财力的比重和财政自给率两个指标衡量各地地 方政府财政收入对土地的依赖度，政府性基金收入占比较高且财政自给能力较弱区域 的地方政府财政收入对土地的依赖度更高，财政更易受到房地产行业下行的冲击。 （1）地方政府政府性基金收入比重 近年来，随着我国城镇化水平快速提高，政府性基金收入规模从 2015 年的 3.82 万亿增至 2021 年的 9.80 万亿，土地出让收入占政府性基金收入的比重从 85%增至 93%。2021 年，全国政府性基金收入占综合财力的比重达到 32%，财政收入对于土地 出让的依赖度不言而喻。 从各省（自治区、直辖市）综合财力结构来看，政府性基金收入比重（100.00%* 政府性基金收入/综合财力）与区域经济发展存在一定的关联，产业和经济较为发达 的地区政府性基金收入比重相对更高。2021 年，浙江、江苏、山东和福建等沿海发达 地区政府性基金收入比重超过 40%，湖北、江西、湖南和安徽等中部省份在强省会发 展战略带动及城镇化发展推进背景下，政府性基金收入比重超过 30%；相较之下西北 及东北等产业和经济相对落后的地区其政府性基金收入比重相对较低。