房地产行业深度报告：民营房企融资（25页）

行业报告下载 2022年12月11日 08:54 管理员

今年以来，房企债券融资仍为净流出，尤其是民营面临的债券市场仍然寒冷。1）整体来看，房企发债整体上仍呈现净流出状态，三季度转冷明显。2022 上半年房企债券融资短期净流入，但下半年明显恶化，1-10 月共净流出 355.88 亿元。2）分企业性质看，地产国/央企发债渠道通畅，前 10 月净流入 483.27 亿元，民企、公众企业净流出 839.15 亿元，形成鲜明对比。 1.1 行业层面，房企发债年内仍为净流出 1-10 月，房企发债整体上仍呈现净流出状态，三季度转冷明显。2021 年至今，房企境内债净融资基本处于净流出状态，2021 年全年共计净流出 1369.77 亿元。2022 年上半年，房企债券到期量相对较低，叠加监管层面支持，房企发债呈现短期净流入状态，上半年总计净流入 315.57 亿元。进入 2022 年下半年，房企融资环境开始进一步恶化，一方面房企境内债到期量上升，从上半年的月均 270.51 亿元上升至 7-10 月的月均 432.31 亿元，另一方面月均发行量下降，相应从月均 480.87 亿元下降至 459.99 亿元。2022 年 1-10 月，房企债券融资共计净流出 355.88 亿元。地产国央企今年发债渠道通畅，民企前 10 月每个月发债融资均为净流出。前面提到，房企上半年境内发债一度呈现净流入状态，基本上均为国央企所贡献，而民企从年初至今每个月债券净融资额均为净流出。2022 年上半年，房企境内债券融资总计净流入 315.57 亿元，同期国央企债券净融资额为净流入 733.39 亿元，超过了房企整体净流入的额度，意味着民营、公众企业等债券融资为净流出状态。

进入 2022 年下半年，民营房企融资整体上继续呈现净流出状态，只是流出幅度相较上半年有所收窄。2022 年 1-10 月，房地产行业民企、公众企业债券融资共计净流出 839.15 亿元。支持民企融资的工具不断创新，未来“一箭六星”、“第三支箭”等也值得期待。5 月份以来，在监管层面支持下，CRMW 和增信担保等工具不断推出，新城、美的置业、龙湖、旭辉等房企发债陆续落地。11 月以来，交易商协会等再次开会拟加大支持力度，包括名单增加、额度提升等方面。民营房企融资未来有何期待？我们认为有望从 CRMW 和增信担保发展，逐步到“一箭六星”，再到“第三支箭”。风险缓释凭证 CRMW 和中债增信担保，仅为“中债民企债券融资支持工具”（CSIPB）“一箭六星”中的两颗星。其余四颗星分别为：交易型增信、信用联结票据、直接投资以及地方国企合作。此外，参考 2018 年，支持民企融资的第三支箭或许值得期待。短期来看，债券融资有望在优质民企中逐步打开。2022 年以来，民营房企债券融资基本处于冰冻状态，仅极个别优质民营房企在监管支持下成功发债融资，但是局限点在于：1）发债成功企业名单较短，目前仅限于龙湖、美的置业、新城控股、旭辉共 4 家房企；2）每家企业发债额度较低，对于现金流改善起到的帮助较为有限。我们认为，从近期监管层表态来看，上述两个方面存在的问题有望逐步改善，债券融资有望在优质民企中逐步打开。