养老设施建设是养老房地产业的重要部分,上游与养老产业金融相关、下 游与机构养老照护服务有机结合、密不可分。因此,本文重点聚焦于与养 老设施建设密切相关...
2025-04-14 53 地产及旅游行业报告
2022 年由于房地产景气度下降,出险房企较 2021 年继续增多,金融机构预期进一步回落, 使得行业融资规模持续收缩,连续第二年出现净偿还。但在金融支持不断加码的背景下, 净偿还规模已较 2021 年收缩,其中:1、开发贷净融资显著扩张,发挥了中流砥柱的作用; 2、境内债净偿还趋势明显改善;3、股权融资虽然仍在收缩,但政策有望在 2023 年带来 积极变化;4、房地产信托迎来监管表态的边际变化。 根据国家统计局的数据,2022 年房地产开发到位资金同比下滑 26%。其中,受房地产景气 度下降的影响,销售回款的收缩幅度较融资现金流更大。销售回款(定金及预收款+个人按 揭贷款)同比下滑 31%,占到位资金的比例同比下降 4pct 至 49%;融资现金流(国内贷款 +利用外资+自筹资金)同比下滑 21%,占到位资金的比例同比上升 3pct 至 48%。
从净融资额的角度来看,2022 年仍然延续了净偿还的状态,但较 2021 年有所改善。我们 统计了房地产境内债、境外债、开发贷、信托、股权融资五大渠道的净融资情况(开发贷、 信托暂时只有 1-3Q2022 的数据),2022 年房地产行业净偿还 1370 亿元,而 2021 年为净 偿还 5610 亿元。房地产境内债发行规模连续第二年收缩,但由于到期规模减少得更多,净偿还规模较 2021 年改善。根据 Wind 的数据,2022 年房地产境内债发行规模为 5624 亿元,同比下滑 15%。 尽管发行规模继续收缩,但由于到期规模减少得更多,全年境内债净偿还 323 亿元,较 2021 年改善约千亿元(2021 年净偿还 1336 亿元)。截至 2022 年末,房地产境内债余额为 1.77 万亿元。 在监管层多次表态“支持房企合理融资需求”,以及信用保护工具、中债信用增进全额担保 等多种手段支持之下,全年中票发行规模逆势增长,Q4 境内债自 2021 下半年以来首次实 现发行规模同比增长+净融资,曙光初现。从发行品种来看,2022 年中票发行规模逆势同比 增长 42%,私募债、证监会主管 ABS、定向工具则出现明显收缩。从发行节奏来看,在公司 债、中票、证监会主管 ABS 的带动下,Q4 境内债发行规模同比+11%,并且实现净融资 104 亿元,这是六个季度以来首次实现发行规模同比增长+净融资。
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