房地产开发房地产服务研究报告：22年总结之融资篇（28页）

2022 年由于房地产景气度下降，出险房企较 2021 年继续增多，金融机构预期进一步回落， 使得行业融资规模持续收缩，连续第二年出现净偿还。但在金融支持不断加码的背景下， 净偿还规模已较 2021 年收缩，其中：1、开发贷净融资显著扩张，发挥了中流砥柱的作用； 2、境内债净偿还趋势明显改善；3、股权融资虽然仍在收缩，但政策有望在 2023 年带来 积极变化；4、房地产信托迎来监管表态的边际变化。 根据国家统计局的数据，2022 年房地产开发到位资金同比下滑 26%。其中，受房地产景气 度下降的影响，销售回款的收缩幅度较融资现金流更大。销售回款（定金及预收款+个人按 揭贷款）同比下滑 31%，占到位资金的比例同比下降 4pct 至 49%；融资现金流（国内贷款 +利用外资+自筹资金）同比下滑 21%，占到位资金的比例同比上升 3pct 至 48%。 

从净融资额的角度来看，2022 年仍然延续了净偿还的状态，但较 2021 年有所改善。我们 统计了房地产境内债、境外债、开发贷、信托、股权融资五大渠道的净融资情况（开发贷、 信托暂时只有 1-3Q2022 的数据），2022 年房地产行业净偿还 1370 亿元，而 2021 年为净 偿还 5610 亿元。房地产境内债发行规模连续第二年收缩，但由于到期规模减少得更多，净偿还规模较 2021 年改善。根据 Wind 的数据，2022 年房地产境内债发行规模为 5624 亿元，同比下滑 15%。 尽管发行规模继续收缩，但由于到期规模减少得更多，全年境内债净偿还 323 亿元，较 2021 年改善约千亿元（2021 年净偿还 1336 亿元）。截至 2022 年末，房地产境内债余额为 1.77 万亿元。 在监管层多次表态“支持房企合理融资需求”，以及信用保护工具、中债信用增进全额担保 等多种手段支持之下，全年中票发行规模逆势增长，Q4 境内债自 2021 下半年以来首次实 现发行规模同比增长+净融资，曙光初现。从发行品种来看，2022 年中票发行规模逆势同比 增长 42%，私募债、证监会主管 ABS、定向工具则出现明显收缩。从发行节奏来看，在公司 债、中票、证监会主管 ABS 的带动下，Q4 境内债发行规模同比+11%，并且实现净融资 104 亿元，这是六个季度以来首次实现发行规模同比增长+净融资。