代建行业报告：代建行业的前世今生（25页）

行业报告下载 2023年03月15日 10:01 管理员

代建模式的兴起，是供需两端对市场化与效率需求的集中体现，也是房企轻资产转型的代表模式。与传统的项目管理模式相比，代建模式更能适应现行经济发展下政府投资项目的管理需要，这种新模式提高了项目管理的专业性，使得政府投资项目朝专业化、规范化发展，并通过简政放权使政府部门更专注于投资研判与过程监督，“专业的事交给专业的人”得到充分体现。而对于商业代建而言，则是投资与开发相分离趋势下轻资产模式的代表，也是目前房企转型重要的模式，与自投模式相比，其收益率较高且负债率较低，融资渠道多元化，受到的政策与市场限制更少。代建模式越来越得到房地产企业的认可，吸引了很多新的企业进入市场。入局房企增多，其发展代建业务的核心诉求在于市场下行背景下的轻资产转型需求与冗余开发能力的再利用需求。随着代建业务客户群体向国有资本演变，不具有专业操盘能力的投资方愈发增多，投资与开发相资产分离趋势明显，这些市场中持续增加的代建需求，促使越来越多的房企涉足代建领域，目前已有 40 余家房企涉足代建业务，竞争更加白热化。

对于各参与方而言，其主要诉求大致分为两类：1）将代建作为传统开发业务在投资去化乏力环境下的轻资产补充，以优化其现金流回款与报表业绩，且将其多余的开发能力进行利用，在一定程度上是避险的需要；2）将代建作为独立业务进行发展甚至分拆上市，坚定进行轻资产转型，组建专班进行区域深耕或者全国化拓展，并针对代建进行产品打造，使其真正成为传统开发业务的“第二成长曲线”，此类企业以绿城管理控股、中原建业为代表。国外代建模式发展历史悠久，制度相对规范，对我国代建行业发展具有重要借鉴意义，我们选取新加坡和日本两个亚洲发达国家进行分析。新加坡的代建模式主要分为两种：基于政府采购的代建模式和以凯德置地为代表的基金运作资本代建模式。新加坡政府国家发展部下设建屋发展局和公共工程局，其中建屋发展局是新加坡唯一的公共住屋机构，提供规划、设计、工程和品质测量等专业服务，而公共工程局负责工地监督工作。实际的工地施工通过公开招标由私人承包商代建。凯德置地通过信托基金等形式与资金方合作，按照一定比例出资小股操盘，同时作为基金管理人介入到房地产开发环节获取管理费，项目培育成熟后，基金通过将资产注入 REITs 变现，凯德置地也可以享受一定的超额收益。