房地产行业报告：房地产新的发展模式（34页）

行业报告下载 2023年05月05日 08:02 管理员

当前是我国进入新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的关键时期，房地产新的发展模式，是扩内需、转方式、调结构的重要支点。2021 年底中央经济工作会议针对房地产首次提出“探索新的发展模式”。什么是新模式？模式切换反映的是行为的变化。房地产新发展模式，包括：一是市场参与者（消费者、企业、政府）新的行为模式；二是房地产业继续发挥经济支柱作用的新内涵；三是新的行业基本制度。本文探讨这三个维度。地方政府、购房者、房企是房地产市场的主要参与主体。其中，地方政府负责土地征购、收储、供给，同时兼顾行业调控。房企竞得土地后，完成开工、建设、预售。消费者利用自有资金、银行按揭，完成房屋购买。

地方政府、房企主要影响行业的供给状态，购房者影响行业的需求状态。新模式下，供需两端的参与主体行为均出现一些新的变化。一是自住需求旺盛。1998 年房改启动时，城市人均住房建筑面积仅为 18.7 平方米、城镇化率仅为 33.4%，第五次人口普查的 2000 年，我国城市人均住房间数仅为 0.75 间，直到七普 2020 年时才接近 1，为 0.99 间。在过去很长一段时间内，我国都处于住房短缺时期，而人口在快速向城镇流入，购房需求强烈。根据我国第七次人口普查数据，各省、直辖市和自治区从总体、城市和城镇三个维度来看，住房自有率均较高。其中河北、辽宁、吉林、黑龙江、山东、河南的三个维度住房自有率均超过 85%，可见我国的自住需求旺盛。