家居出口链研究专题报告：美国地产周期（49页）

通过复盘过往美国房地产 54 年的发展历史，我们发现：一般而言，美国房地 产销量的上行期持续时长超过 10 年，而下行期时长大致 2.5-3.5 年，其运行轨 迹表现出明显的“牛长熊短”的特征：上行期（1968 年 1 月-1978 年 11 月，共 10 年 11 个月）：20 世纪 70 年 代，经过大萧条之后 40 年的发展，美国人口增长和城镇化速度进入温和发展 时代，美国居民住房自有率较为稳定，住房供应较为充足，政府的住房发展 目标更多地转向需求端，特别是低收入群体的住房需求问题，货币政策总体 也趋向宽松，美国成屋销量健康稳步上行。下行期（1978 年 12 月-1982 年 5 月，共 3 年 6 个月）： 1978 年石油危机 发生，由于能源价格飙升，美国出现严重的通货膨胀，因而美联储大幅加息 遏制通胀，十年期国债收益率一度上涨至 15%以上，大量资金流入银行，房 产交易受到显著影响。

上行期（1982 年 6 月-2005 年 9 月，共 23 年 4 个月）：过高的利率和汇率 对美国贸易及经常账户造成不良影响，因而美联储开始降低利率，转向放松 的货币政策。2000 年互联网泡沫破灭，为稳定经济，货币政策方面，美联储 大幅降息，联邦基金利率降至新低，进入实际负利率时代；财政政策方面， 实施“美国首付计划”，对购房首付款给予直接补贴。多因素共振，美国年 化成屋销量于 2005 年 9 月创历史高点，达到 725 万套，年化新房销量于 2005 年 7 月创历史记录，达到 138.9 万套。 下行期（2005 年 10 月-2009 年 2 月，共 3 年 5 个月）：2004 年美联储进入 加息周期，次贷违约剧增。随着次贷危机发生，前期的房地产泡沫破灭，美 国房屋销量大幅下滑。2008 年末-2009 年初，年化成屋销量在 400 万套的低 点波动。