房地产服务行业报告：物业公司（20页）

行业报告下载 2024年06月03日 06:21 管理员

本文的分析中，我们选取了 11 家典型物业公司，其中 5 家为央国企：保利物业、华润万象生活、中海物业、越秀服务和建发物业；5 家为民企：碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、新城悦服务和滨江服务；最后一家较为特殊的没有强地产关联方的绿城服务。下文中若无特殊说明，所采用的数据均为上述 11 家公司。 1.1. 地产关联方对物业公司的影响由于我国物业行业发展的历史原因，目前行业头部公司几乎都拥有一个强关联的地产开发商，或者应该说我国快速壮大的头部物业公司是过去二十年房地产行业快速发展的伴生产物，这就注定了其在基因上与地产关联方那千丝万缕的关联性。在过去房地产行业蓬勃发展的阶段，物业公司也受益获得了业务和利润的快速增长，资本市场也并未给物业公司的关联性一定的折价。但在房地产行业开始调整之际，物业公司也受到了关联性的影响，不仅对业绩造成影响，估值也受到持续的冲击。在经历了将近 3 年的大幅调整后，我们不禁要问一句：物业公司到底能否彻底与地产关联方切割？又到底该如何给其关联性定价？首先，我们需要厘清地产关联方对物业公司的影响到底体现在哪些方面。总结来说，其影响主要体现在以下几个方面： 1）地产关联方销售下滑，导致住宅项目的交付量下降。 2022 年起，以民营房企为代表的开发商普遍出现销售数据的大幅下滑，根据克而瑞数据，2022 年和 2023 年 TOP100 房企的销售金额同比分别下滑 42%和 18%，且这一趋势在 2024 年并未出现好转。预售项目一般在 2-3 年后形成竣工交付，但考虑到部分 2022 年前预售的在建工程的施工进度也受到影响，房企关联方交付项目的影响从 2022 年就已经开始陆续体现，典型民营物业公司的当年新增在管面积数据非常直观的体现了这一影响（已剔除因收购影响较大的数据）。

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