房地产行业报告：从中美日三国个税收入视角看房价（28页）

行业报告下载 2024年08月29日 07:39 管理员

从上一个章节我们推导出买房真实收益既要看房价涨跌、也要看购房利率，更要看收入“通胀”。我们认为收入“通胀”用 CPI 并不准确，CPI 代表生活成本更适用。购房需求是人口中的一个子集，考量需求购买能力的通常使用人均收入、人均 GDP 等指标。但人均数据的问题在于这其中包含不具备购买能力的部分群体。如果将研究范围缩小到有效购房需求上，我们认为可以参考国家个税收入。有购房能力的需求通常也能够缴纳得起个税的人群。虽然各国个税起征点和税率不同，在长周期中偶尔会有个税税率调节，但整体个税收入是由税基推动，也就是整体纳税居民收入水平的提高带动税收收入的增长。居民收入水平是房价的底层支撑逻辑也是最主要的支撑。从个税收入总额的角度来看，日本失去的十年中个税收入总额和房价指数趋势相似。日本国家个人税收总收入 1980 年代快速飙升 2000 年之后增速放缓甚至进入负增长。 1980-1990 年日本个税收入总额 CAGR 约为 28%，1990-2000 年 CAGR 约为 3%，2000- 2010 年约为-3%。对应的，日本 1980-1990 年房价指数（2005=100）CAGR 约为 7%， 1990-2000 年 CAGR 约为-2%，2000-2010 年约为-4%。日本 1975 年至 2023 年个税收入 CAGR 为 3%，大于房价指数 CAGR 为 1%。