中国房地产2018总结&2019展望报告（37页）

行业报告下载 2019年01月24日 07:10 管理员

住宅用地成交楼面价同比持续下跌，溢价率回落。2018 年1-11 月，全国300 个城市各类用地成交楼面价为2151 元/平方米，同比下跌10.0%。其中，住宅用地成交楼面价为3781 元/平方米，同比下跌8.4%；商办用地为2338 元/平方米，与去年同期基本持平。特别是7-11 月，在流拍不断加剧的情况下，全国300 个城市住宅用地成交楼面价仅为3602元/平方米，同比下跌18.1%。溢价率方面，2018 年1-11 月，全国300 个城市各类用地平均溢价率为14.2%，较去年同期下降16.4 个百分点。其中，住宅用地平均溢价率为16.1%，较去年同期下降19.5 个百分点。商办用地平均溢价率为7.2%，较去年同期下降6.7 个百分点。具体来看，一季度住宅用地成交楼面价为3995 元/平方米，同比上涨13.3%；二季度住宅用地成交楼面价开始调整，同比下跌5.5%；三季度住宅用地成交楼面价同比跌幅显著，较二季度扩大18.2 个百分点；进入四季度，宅地成交楼面价延续下跌趋势。

2018 年以来，土地流拍数量明显增加，流拍宗数占总推出宗数的比重达到峰值。今年以来房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之土地出让政策频出，竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求，部分附带条件过多的地块以及非优质地块遭遇流拍。2018 年1-11 月，全国300 个城市共流拍700 宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，约是2017 年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9 倍。从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010 年以来的最高值。部分附带条件过多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍后，政府对部分地块调整出让条件使其重新入市，对房企来说，土拍政策限制条件的减少或地价的降低为土地投资带来了一定机会。

土地市场在2018 年下半年以来明显降温，既有市场调整后开发商预期改变的因素，也有其资金紧张下投资收缩的影响；但更关键的是，过去一轮市场周期地价上行后正面临房价预期止涨的冲击，房企面对当下各地较高的地价愈发慎重，更多的企业开始观望和等待，等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在2019 年看到效果，一旦土地市场特别是地价调整到位，更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。而对于过去两年多拿的高价项目来说，高昂的地价成本及其资本化利息，将成为其面对未来市场竞争最大的劣势，风险正在增大。