美国房地产行业报告：次贷危机后的美国地产周期（26页）

行业报告下载 2019年10月06日 08:22 管理员

2009 年以后，美国开始了新一轮扩张，与之相伴随的是新一轮的地产周期。由于次贷危机后，美国通过出台《多德-弗兰克法案》等措施加强了对信贷机构和抵押贷款的监管，所以 2009 年以来美国的这轮房地产周期相对较为健康。美国房屋每套平均价格从 2009 年的 27.09 万美元上涨至 2018 年的 38.5 万美元，上涨了 42.12%。从 1971 年-2018 年，美国房价上升了 1347.37%，标普 500 指数上升了 2650.25%，伦敦金上升了 3285.79%；另外，从资产波动幅度来看，虽然在这 48 年的时间里美国房价涨幅低于美股和黄金，但是美国房价的涨幅和波动较之其他很多资产相对较为平稳。2019 年 7 月，美国新建住房销售平均价 38.8 万美元/每套，较 2018 年年底有小幅上升。从近十年的房屋需求端来看，美国新建住房销售套数从 2011 年 306000 套上升至 2018 年的 617000 套，但是远低于 2005 年的 1283000 套。2019 年 1-7 月，美国新建住房累计销售套数为 415000 套，略高于 2018 年 1-7 月的 399000 套，同比上升了 4%，目前房屋需求还处于上升阶段中。

根据 World Population Review 的预测，美国人口每年以 0.9%的增速平稳增长，到 2099 年会达到 4.33 亿人。从人口增长角度来看，若美国移民政策没有明显改变，长周期内人口红利将一定程度对美国房地产的发展起到支撑作用。综合上述指标，目前美国房地产还处于较为平稳的发展阶段。另一方面，由于 2019 年二季度以来，美国经济增长开始放缓，美国房屋库存开始上升，美国 20 座大城市 S&P/CS 房价指数增速开始下降。美国新建住房可供应月度在 2019 年 1-7 月的平均值是 6.27，明显高于 2012-2018 年每年的平均值。美国 2019 年 7 月 20 座大城市 S&P/CS 房价指数当月同比增速降至 2.13%，是 2012 年 8 月以来的最低值。

美国 2019 年二季度的 GDP 环比增速为 2%，低于第一季度的 3.1%。美国 7 月未季调 CPI 年率录得 1.8%，较 2019 年 6 月的 1.6%有所提高，但是 2019 年 1-7 月的 CPI 的平均水平明显低于 2018 年同期水平。美国 Markit 制造业 PMI 在 2019 年 8 月降至 49.9，是 2009 年 9 月以来的最低值，美国制造业呈现出明显的下滑迹象。现阶段美国经济增长放缓会一定程度上影响美国房地产行业上升节奏趋缓。5 年期和 3 年期美债利差、 5 年期和 2 年期美债利差自 2018 年 12 月出现倒挂以来，10 年期和 3 个月美债利差在 2019 年 3 月开始出现倒挂，这三组美债收益率曲线的倒挂深度在 2019 年 8 月已明显加深，10 年期和 3 个月美债收益率曲线的倒挂深度最高达到 52 个 BP。另外，2019 年 8 月，10 年期和 2 年期的美债收益率曲线也出现了倒挂。这四组美债收益率曲线的倒挂均是自美国上一轮经济周期中后期出现倒挂以来的第一次倒挂，美国经济增长出现进一步放缓甚至是回落的可能性，但预计这对美国房地产的影响程度相对 2007- 2009 年较小。考虑到以往美国经济下行周期通常维持 1-2 年，房地产下行周期大约也在 1-2 年，预计未来近一轮美国经济的下行使房地产景气度短暂走弱后，又会进入稳中向上的周期。