美国房地产行业报告：次贷危机后的美国地产周期（26页）

2009 年以后，美国开始了新一轮扩张，与之相伴随的是新一轮的地产周期。 由于次贷危机后，美国通过出台《多德-弗兰克法案》等措施加强了对信贷机构 和抵押贷款的监管，所以 2009 年以来美国的这轮房地产周期相对较为健康。 美国房屋每套平均价格从 2009 年的 27.09 万美元上涨至 2018 年的 38.5 万美 元，上涨了 42.12%。从 1971 年-2018 年，美国房价上升了 1347.37%，标普 500 指数上升了 2650.25%，伦敦金上升了 3285.79%；另外，从资产波动幅 度来看，虽然在这 48 年的时间里美国房价涨幅低于美股和黄金，但是美国房 价的涨幅和波动较之其他很多资产相对较为平稳。2019 年 7 月，美国新建住 房销售平均价 38.8 万美元/每套，较 2018 年年底有小幅上升。从近十年的房屋需求端来看，美国新建住房销售套数从 2011 年 306000 套上 升至 2018 年的 617000 套，但是远低于 2005 年的 1283000 套。2019 年 1-7 月，美国新建住房累计销售套数为 415000 套，略高于 2018 年 1-7 月的 399000 套，同比上升了 4%，目前房屋需求还处于上升阶段中。

根据 World Population Review 的预测，美国人口每年以 0.9%的增速平稳增 长，到 2099 年会达到 4.33 亿人。从人口增长角度来看，若美国移民政策没有 明显改变，长周期内人口红利将一定程度对美国房地产的发展起到支撑作用。 综合上述指标，目前美国房地产还处于较为平稳的发展阶段。另一方面，由于 2019 年二季度以来，美国经济增长开始放缓，美国房屋库存 开始上升，美国 20 座大城市 S&P/CS 房价指数增速开始下降。美国新建住房 可供应月度在 2019 年 1-7 月的平均值是 6.27，明显高于 2012-2018 年每年 的平均值。美国 2019 年 7 月 20 座大城市 S&P/CS 房价指数当月同比增速降 至 2.13%，是 2012 年 8 月以来的最低值。

美国 2019 年二季度的 GDP 环比增速为 2%，低于第一季度的 3.1%。美国 7 月未季调 CPI 年率录得 1.8%，较 2019 年 6 月的 1.6%有所提高，但是 2019 年 1-7 月的 CPI 的平均水平明显低于 2018 年同期水平。美国 Markit 制造业 PMI 在 2019 年 8 月降至 49.9，是 2009 年 9 月以来的最低值，美国制造业呈 现出明显的下滑迹象。现阶段美国经济增长放缓会一定程度上影响美国房地产 行业上升节奏趋缓。5 年期和 3 年期美债利差、 5 年期和 2 年期美债利差自 2018 年 12 月出现倒 挂以来，10 年期和 3 个月美债利差在 2019 年 3 月开始出现倒挂，这三组美 债收益率曲线的倒挂深度在 2019 年 8 月已明显加深，10 年期和 3 个月美债 收益率曲线的倒挂深度最高达到 52 个 BP。另外，2019 年 8 月，10 年期和 2 年期的美债收益率曲线也出现了倒挂。这四组美债收益率曲线的倒挂均是自美 国上一轮经济周期中后期出现倒挂以来的第一次倒挂，美国经济增长出现进一 步放缓甚至是回落的可能性，但预计这对美国房地产的影响程度相对 2007- 2009 年较小。考虑到以往美国经济下行周期通常维持 1-2 年，房地产下行周 期大约也在 1-2 年，预计未来近一轮美国经济的下行使房地产景气度短暂走弱 后，又会进入稳中向上的周期。