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2024-12-17 81 地产及旅游行业报告
旧改项目流程简单分为两种情况和三个阶段,两种情况为一般情况和特殊情况, 三个阶段分别为:1、评估测算;2、结合实际需求,形成方案;3、实施、调整。 第一阶段:评估测算,即首先按照国家现行标准对居住区公共区域、房屋建筑 本体进行分析评估,形成诊断评估报告; 第二阶段:结合实际需求,形成方案,即结合老旧小区改造目标以及居民利 益与居住意愿,在公众参与和专家论证的情况下,形成改造技术方案、改造 施工方案与补偿方案; 第三阶段:实施、调整,即对老旧小区实施改造,特殊情况需在一般情况的 基础上,对改造技术方案进行调整或改变,经专家审定后进行公示,在公示 期满且无异议后对老旧小区实施改造。
由于旧改大部分资金来自于财政,改造时需要到相应的政府部门申请立项,因此 需从政府项目流程运行的角度出发,去解析旧改所需建材进入的时点及具体方式。 从政府项目流程运行来看,旧改项目主要分为四个阶段,分别是项目申报立项、 投资预算、实施与监管、项目结算阶段,其中实施与监管阶段是建材企业通过政 府招标方式正式入场的阶段。 第一阶段:项目申报立项,即项目建设单位组织抗震检测鉴定,编制旧改建议 书或可行性研究报告,申报旧改项目并经主管部门审批立项。此阶段将确认 使用建材的类型,如房屋结构是否需要加固、水管是否老化需要更换等; 第二阶段:投资预算,即制定和审批项目设计与投资计划,编制资金计划并 下达投资预算等。此阶段将确定各类建材的使用量及使用额度; 第三阶段:实施与监管,即项目建设单位在相关部门监管和许可的情况下, 组织工程招标投标和综合整治施工等,主要包括政府直接招标和委托其他机构进行招标,如委托项目管理公司、招标咨询公司等。此阶段将确定旧改项 目所涉及建材的提供企业; 第四阶段:项目结算,即编报和审批竣工财务决算。此阶段建材企业将收到 所售材料的尾款。
目前,老旧小区项目工程招标主要分为:政府直接招标和政府委托机构招标。 政府直接招标,根据我国《政府采购法》,主要包括:公开招标、邀请招标、 竞争性谈判、单一来源采购、询价和国务院政府采购监督管理部门认定的其 他采购方式。目前,公开招标作为政府采购的主要采购方式。 政府委托招标,即招标人委托招标代理机构,在招标代理权限范围内,以招 标人的名义组织招标工作。政府委托招标同样包括公开招标、邀请招标、竞 争性谈判、单一来源采购、询价等其他方式。而其中公开招标依旧是主要采 购方式。 由于老旧小区改造为地方性项目,建材企业更多是依靠其当地的工程渠道经销商 去进入政府的采购系统,因此拥有成熟工程渠道的建材龙头更能在旧改招标中受 益。
以塑料管道为例,塑料管道市政及燃气工程的旧改,终端客户主要是自来水公司、 水务公司、燃气公司等单位,因此需要经销商有较强的人脉关系,目前一线的工 程塑料管道龙头基本瓜分了区域内最好的经销商资源,渠道优势凸出。 同时,旧改涉及范围较广,遍布于全国各地,因而具有全国性工程渠道布局的龙 头更能享受旧改红利。截止 18 年底,龙头联塑拥有 2193 家一级经销商,遍布于 全国各地各省市;永高则拥有 2000 多家独立一级经销商,覆盖国内 28 个省市和 地区,特别在华东经济发达的省市公司有着更为密集的布局。成熟的工程渠道, 全面的经销商布局,将助推工程龙头业绩进一步提高。
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