养老地产行业报告：“需求升级 政策红利”双轮驱动（45页）

地缘性客户是养老项目的市场基础 ：与中国养老院大多位于郊区不同，日本的养老地产项目大多位于成熟的居住区，以地缘性客户为 主的特点，极大方便相关养老项目开展日间照护、上门服务等介护服务，丰富收入来源。  单体规模普遍较小，通过连锁化经营实现规模经济优势 ：日本养老项目规模普遍较小，房间数大多集中在50-150间左右，具备体量小、 先期投入少、销售周期短、人员配置少等优势。在此基础上，通过多个单体的连锁化经营，实现规模经济。  以紧凑户型为主，注重功能和性价比，降低建造成本 。  收费模式清晰：日本金融市场不及美国发达，当地养老机构普遍收取一次性入住费，以覆盖前期投资，通过每个月收取管理费覆盖运营 成本支出，实现盈利。日本养老服务公司普遍实施多元化发展战略：以日本养老服务龙 头公司日本医学馆为例，公司2013年以前业务聚焦医疗及健康护 理，2012年医疗相关及健康护理业务营收占比分别为39%、 52.9%；后业务内容进一步细分，现已形成医疗、介护、保育、 健康护理、教育事业等多种类业务板块，2018年营收占比分别为 37.4%、52.6%、4.4%、0.6%、4.1%。

目前，国内养老模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老三种，自2011年以 来，我国一直致力于建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合 的养老服务体系。究其原因，一方面是在“养儿防老”传统的影响下，我国老年 人更倾向于在家中接受子女照顾；另外，更重要的是，我国养老资源错配较为严 重，老年人口资产不足，难以支撑收费较高的养老机构，居家养老成本相对低。 受计划生育政策影响，目前我国独生子女家庭以三口之家为主，比例约为70%， “4-2-1”家庭结构使家庭的养老功能日渐衰弱，赡养父母的负担与日俱增，越来 越多的老年人被动空巢。展望未来，政府与社会力量亟需给予养老产业更多的支 持，社区养老与机构养老的发展有望提速。 由于当前养老地产项目面临资金回笼周期 长，盈利模式尚不清晰等问题，因而尽管 试水者众多，但都尚未形成规模，且仍没 有公认的行业标杆和成功样本。 从本质上看，不同的养老地产经营模式面 向的养老服务模式不尽相同，随着介护需 求提升，自持经营的比重不断提升。 从去化模式看，目前有60%的企业通过开 发售房形式进入养老行业，养老服务质量 薄弱。

我国城市养老机构床位数与建筑面积稳健增长，2017年床位数达144万张，建筑面积 3500万平米，单客平均实现收入约为13000元/人/年。 目前，服务较好的民营养老机构收费较高，普通家庭难以承受。其中分收费水平看：1） 月均收费500-1000元之间养老机构有22255家，其中19682家为国营机构，占比88.43%； 2）月均收费1001-2000元/月的养老机构，全国仅有3059家；3）月均收费2001-2500元/ 月的养老机构，全国也仅有1758家，其中民营机构占比73.72%，为1296家。 总体上看，国营机构主要保障老年人口的基本养老需求，相对来说机构数量也比较多。 而其他收费阶梯中，民营机构都占据了一定的主导地位，不过数量还是相对有限，而且 供应较少。 城市老人及其子女的收入水平直接影响着老人养老的方式，由于养老机构服务收费标准 大多高于大多数老年人的收入水平，导致多数老人无法享受优质的养老服务。