房地产行业报告：城市更新（20页）

行业报告下载 2019年11月09日 07:13 管理员

城市更新相比旧改而言，超越了旧改以物质形态改造为主的范畴，内涵还扩展到了城市结构、功能体系及产业结构的更新与升级等多方面的内容。从发达国家的城市发展经验和我国核心城市的土地供应两方面看，城市更新是房地产市场高阶发展的必然出路。从国际经验来看，城市的发展一般会经历四个阶段：起步发展阶段，当城市化水平达到 25-30%时产生第一个拐点；之后进入提速成长阶段，成长分为一般成长和加速成长（中间的界限是城市化水平达到 50%，这是第二个拐点）；当城市化水平达到 70-80%时进入鼎盛成熟期，之后进入缓慢发展阶段，呈诺瑟姆 S 型曲线。一般来讲，当城市化水平超过 80% 后，城市更新的作用开始凸显出来，成为城市可持续发展的重要抓手。参考联合国《城乡人口预测方法》，如果用城乡人口增长率的差值（简称 URGD）替代城市化率，并通过指数形式替代简单的复利增长率，可以得出 URDG 不变的情况下城市化水平变化曲线及增速曲线，分别如下所示。根据国务院发布的《人口发展规划 2016-2030》，我国总体的城镇化率（一般国外叫城市化率，在我国包括县及建制镇在内，凡列入城镇建设规划且城区建设延伸到了乡镇并实现了水电路三通的都算，居住时间超过半年的人口算常住人口）在 2030 年的控制目标是 70%。我们根据控制目标对 2019-2030 每年末的城镇常住人口及城镇化率进行了预测，如下图所示。

尽管全国平均的常住人口城镇化率在 2018 年依然低于 60%，但超大型城市、特大城市、部分 I型大城市人口城镇化率已经超过 80%或位于 70-80%这个区间（国家统计局数据显示， 2017 年末珠三角平均城镇化率达 84%、长三角平均城镇化率为 68%、京津冀也超过 60%），通过城市更新盘活存量土地资源实现可持续发展已经迫在眉睫。另外，一个城市的产业结构变迁和升级也给城市更新提供了驱动力。从国际经验看，一个大城市的发展一般会经历工业型经济向服务型经济的升级转变、低端服务向中高端服务优化发展、区域性中心向国际中心城市跨越的过程。我国在 2017 年以来，部分中心城市第三产业占比已经接近甚至超过 60%，比如北京、广州、上海、杭州、西安、南京、深圳等城市。再次，因为产业、人口、资源的集聚能带来更高的效率，中心城市会对人口有持续的吸引力。当城市进入存量房交易为主的发展阶段后，特别是像现在又面临限售时间的限制，城市的住房土地供应必须要通过城市更新才能保证一定的持续性，来满足民生居住问题。以广州为例，2016-2018 年城市更新项目个数分别为 14 个、17 个和 47 个，涉及的更新面积分别为 253.0 万方、113.2 万方和 1987.5 万方。深圳更为明显，在“深圳城市更新十三五规划中”，2016-2020 年深圳计划通过拆除重建类城市更新供给建筑面积 4600 万方，这里面能提供的居住建筑面积有 2340 万方，占总的居住用地建面之比为 74.3%（其他包括新供应居住用地、征地返还居住用地对应的建筑面积）。最后，从城市内部结构来看，各区域的配套功能和空间承载能力需要与周边的产业特征、人口密度和土地开发强度相适应。土地的稀缺性、维持“地根及房价”的稳定也导致了土地节约集约利用的必然性，这都需要通过推进城市更新来统筹解决。城市更新不仅提升改善了城市面貌、丰富完善了相应的城市功能，也可以是推进区域或城际融合、产业协同嫁接、空间格局重新塑造经济利益重新划分的重要抓手。

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