全球住宅市场报告（24页）

行业报告下载 2019年11月06日 08:26 管理员

境投资随着住宅投资兴趣升温，眼光长远的投资者陆续转向境外寻找新的投资机会。2018年住宅跨境投资共计510亿美元，占全球住宅投资总额的21％。无论规模还是占比，都比五年前显著增加；2013年住宅跨境投资仅220亿美元，占比为13％。租赁住宅、学生公寓、老年公寓这三类细分住宅资产中，学生公寓的跨境资本占比最高，2018年达到25%，2017年更一度逼近50%，表现甚至超越传统热门资产写字楼（详见下图）。相比学生公寓，租赁住宅和老年公寓投资更加侧重于境内市场。2019年上半年，这两个领域的跨境投资占比仅分别达到16％和15％。跨境资本的来源三类细分住宅资产的投资交易市场吸引着各类投资者。其中在跨境收购中处于领先地位的是来自美国和加拿大的大型机构投资者，过去六年中贡献了全球跨境投资的44％。来自加拿大的布鲁克菲尔德资产管理公司、加拿大养老基金投资委员会（CPPIB），以及来自美国的黑石集团、Cerberus资本管理公司，均属于第一梯队。学生公寓和老年公寓吸引的跨境投资者要少于租赁住宅。2013年至2018年间，学生公寓跨境投资的前五名投资者合计占比达到59%，老年公寓为37%。租赁住宅的跨境投资者阵营更加壮大，因此前五名投资者合计仅占26％。

德国地产公司Vonovia和瑞典住宅开发商Heimstaden 已在奥地利、丹麦等国家收购资产，积极布局欧洲业务版图。活跃于学生公寓市场的全球投资者既有大型业主兼运营商（如Greystar），也有养老基金（如CPPIB）和主权财富基金（如新加坡政府投资公司）。巨额境外投资并不少见，不时有大宗投资组合交易完成。投资者结构也在持续变化。例如，2016年以来新加坡投资者的活跃度有显著提升。美国投资者在老年公寓跨境投资中占据很大比例，2012 年至2015年间的投资占比接近三分之二。近年来有更多国家及地区的投资者陆续加入，其中来自法国和中国的投资者均有大手笔投资完成。来自法国的房地产投资管理公司Primonial REIM于2016 年在德国打包收购了68个医疗保健设施。中国安邦保险集团在2017年初完成加拿大养老集团Retirement Concepts的多数股权收购。随着全球大量人口迈入老年，预期会有更多不同类型的投资者加入跨境收购养老地产的行列。租赁住宅及学生公寓收益率租赁住宅和学生公寓的收益率在近年呈下行走势。这两类住宅资产已经成功“晋级”主流资产类别，吸引着各类投资群体，投资关注程度及规模都有所增加。在大多数市场，学生公寓的收益率表现都优于租赁住宅。如对页下方表格所示，13 个国家的学生公寓收益率平均比租赁住宅高出98个基点。

澳大利亚排在首位。高等教育适龄人口预计会迎来强劲增长。此外，该国拥有多所国际排名靠前的高等院校，是留学生的首选目的地。加拿大排在第二位。不仅在高等教育适龄人口增长及高校世界排名等方面享有优势，留学生工作签证有效期也长于另外两个市场。奥地利的优势体现在低廉的学费与极低的学生公寓配给率——供应缺口即意味着开发机遇。

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