地产竣工端报告：确定性、持续性、空间、轮动和标的（30页）

行业报告下载 2020年01月27日 06:34 管理员

历史上看，4年滚动销售面积与竣工面积的差值在2016年以前基本为负，意味着房地产竣工面积大于期房销售面积，有一个库存累积的过程，但2016年以后的滚动数据转正，在这里，因为我们用的是期房的销售面积，意味着后续必须要有竣工去满足，不存在库存方面的担忧。因此从数据上看，开发商累积了非常巨大交付要在未来通过竣工去满足。竣工端延迟的原因我们判断可能是两点：一是开发商比较紧张的资金状况，我们用房地产开发资金来源/房地产开发投资完成额作为观察指标，目前该指标位于2008 年后的历史底部区域，反应开发商资金状况处于历史上最差时候之一。精装修房比例提升可能是导致竣工延迟的第二个原因，一般精装修交房较毛胚交房周期至少拉长半年以上。而16年之后，政策鼓励全装修交房，随着精装修房渗透率提升，竣工周期拉长。

从历史上看，玻璃销量增速是印证竣工情况的良好指标，当然，今年以来出现背离，原因我们认为还是前文分析的两个原因，开发商资金状况和精装修交付，因此，在精装修比例提升后，玻璃销量增速可能从同步指标变为先行指标。中国建筑是国内最大的房建总包商，公司每月披露其建筑业的开、竣工数据，从中国建筑的竣工数据看，公司从今年4月份开始，竣工面积就已经大幅增长；而从历史上来看，中国建筑的竣工数据领先于房地竣工增速。

我们按照从销售到竣工2年的时间去做假设，意味着如果2018年以前销售的期房需要全部在2020年竣工，那2020年竣工面积将高达 15亿平米，增速上限约60%，当然，实际上，由于竣工及交付周期拉长，实际增速显然没有如此高，这仅只是理论测算的上限值。从价值量的角度，在房屋装修中，排在前面的是瓷砖、橱柜（含烟机灶具）、衣柜、木门、地板和卫浴洁具。