建筑行业研究报告：基建公募REITs（21页）

行业报告下载 2020年05月25日 06:29 管理员

现阶段，建造业对我国 GDP 贡献依旧较高； “新老基建”将是“六稳”、 “六保”的重要抓手之一。不过，目前我国政府部门杠杆率又回到 2014 年末的高位，亟需新的融资模式破壳而出。目前来看，基建类 REITs 或是最佳的突破口。根据 NAREIT 统计，1999 年 2 月-2020 年 2 月的二十年间，美国上市权益资产的年均回报率中，权益型 REITs 达 15.5%，位列第一。表明 REITs 有较好的投资价值。REITs 定义：REITs 是一种按照信托原理设计，以发行受益凭证的方式公开 /非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品。REITs 的基础资产通常为商业地产，不过从海外经验观察，其内涵可以扩充至高速公路、铁路、通信设施等具有经济价值的土地附着物不动产。 REITs 有多种分类：1）以资产组成及投资收益来源，可分为权益型、抵押型及混合型；2）以组织形式及交易结构区分，可分为公司型、契约型及合伙型；3）以资金募集及流通特点，可分为公募型和私募型。

按照资金募集和流通的特点，REITs 可分为公募 REITs 和私募 REITs 两大类。其中公募 REITs 是国际资本市场不动产金融产品的主流形式，与股票一样具有高流动性，可以上市交易，通常亦称作标准 REITs。公募 REITs 将完整的不动产资产分成相对较小的单位，在证券交易所挂牌交易，成为开放式基金。类似股票、债券，REITs 是证券的一种，不仅可以回购、赎回，还可以在公开市场上市、流动、转让，具有很好的流动性；同时降低投资者门槛，并拓宽不动产投资退出机制。资产多元化，经营管理专业化公募 REITs 大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的不动产，包括办公楼、购物中心等物业及高速公路、通信设施等基础设施。其收入主要来自经营不动产的现金流，也可以是抵押支持证券、房地产相关贷款等。REITs 促使不动产所有权与经营权分离，为不动产的专业化经营管理奠定基础。同时 REITs 这种多元而专业的投资方式，可以在分散风险的同时，有效捕捉市场机会。公开交易的 REITs 大多为主动管理型公司，积极参与不动产经营；同时，和上市公司一样，REITs 拥有比较完善的公司治理结构。