基建REITs行业报告：推动基建投资（29页）

行业报告下载 2020年05月14日 06:46 管理员

基建领域推行 REITs必要性高且正逢其时。1)基建建设具有投资规模大、建设及运营期限长等特点，因此资金来源、资金运转非常重要；2)近几年受地方债务约束及地方融资平台转型，基建资金来源开始由财政向社会资本转变；3)同时考虑到减税降费、新冠疫情等对财政收入的冲击，既要拓展资金来源、又要加码拉就业的基建建设成为重中之重；在这样的背景下，推进基建 REITs 正逢其时。基建 REITs 是国际通行的优质资产，具有受益稳定、安全性强、流动性高等特点。1)美国、新加坡等国已成功发行大量基建 REITs，从其运营经验看，具有收益相对稳定、安全性强、流动性高等特点；2)中国有大量优质基建项目，发行基建 REITs 一方面可盘活存量资产、缓解地方政府债务压力，另一方面有助推动建筑公司形成良性的商业闭合循环、提高资产周转率，且可填补当前金融产品空白、增强资本市场服务实体经济能力；此外将支持基础设施补短板、加速新基建发展。

基建 REITs 与商业物业类 REITs 有很大的区别，主要体现在：权利不同。基建 REITs 的持有人一般为国家，企业一般只有使用权。且转让、收费、期限等均有限制；商业物业类的持有人一般拥有所有权；物业流动性不同。基建一般不会有交易，因为所有权一般归国家所有；商业物业类交易十分活跃且没有交易限制；产品估值走势不同。基建类收益由国家制定，特许经营权到期后自动停止，仅可采取收益法；商业物业类目前收益法和比较法大概各占比 50%，近年来国内各类物业价值不断上升，估值也稳中有升；风险收益不同。基础设施建成验收后风险已基本释放，市场风险和运营风险均较低；商业物业的运营管理是关键，收益和风险均较高。

我国已发行多单海外标准 REITs 及境内类 REITs 产品。境外上市的标准 REITs 产品，如越秀 REITs；这是 2005 年在香港联交所挂牌上市的内地首只房地产投资信托基金，也是第一个以国内物业为基础资产的标准 REITs 的实践；内地交易所挂牌的私募股权类 REITs 产品，如中信启航；这是国内 REITs 的突破，是典型的以专项资管计划为载体的资产证券化类 REITs 产品，是境内第一支股权类 REITs、第一支交易所挂牌交易的私募 REITs；内地交易所上市公募 REITs 产品，如鹏华前海万科 REITs；虽然其基础资产本质上不是股权而是收益权，但突破了基金法的限制解决了 REITs 产品的流动性难题，是境内市场中首次使用公募基金作为发行载体的类 REITs 产品。