REITs行业报告：国外基建REITs经验教训、公募基金+ABS、PPP 及其资产证券化的经验教训（31页）

行业报告下载 2020年06月29日 07:08 管理员

REITs 这一投资安排在全球已有大约 60 年的发展历程，目前在美国最为繁荣，总市值接近万亿美元，其中包括工业仓储物流、自助仓储、医疗保健、数据中心等“泛基建”在内的基础设施 REITs 市值占比总共超过 50%，发展前景非常广阔。除美国外，日本、澳大利亚、中国香港地区、新加坡等多国均已推出 REITs 相关政策，诞生了一批经营稳健的 REITs 上市公司。在这些基建 REITs 中，我们将对通信电塔、数据中心（IDC）、工业物流、太阳能电站的龙头公司成功经验进行分析，再对自助仓储、工业物流近年来表现一般的泛基建 REITs 稍作解读。 1.1.1. 成功典范：美国电塔、易昆尼克斯、安博、Takara Leben 首先看电塔行业龙头美国电塔公司（American Tower Corporation），其主要业务是持有或长期租赁无线通信铁塔、出租无缝连接的分布式天线系统网络、提供无线通讯覆盖解决方案。美国电塔在 2011 年末转型为 REITs 前股价是长期波动的，转型后股价从 2011 年的 40 美元上涨至 2019 年的 230 美元，走势稳健，说明这一 REITs 转型得到了资本市场的认可。近年来公司 5G 业务加速布局，从 2018 年起积极宣传 5G 投入，并通过新建或并购方式每年增加近万台铁塔，扩张速度稳定，保持优质资产的不断注入。

美国电塔公司规模扩张伴随着资产负债率的稳步提升，原因是公司为加大资本开支，主要依靠债务融资（票据或银行借款）：2019 年总负债 362.15 亿美元，接近 2011 年末 88.22 亿美元的 4 倍；部分依靠股权融资，股东权益仅增至不足 2011 年末 2 倍的水平。公司股权融资次数不多，转型后在 2014 年发行 6 亿美元强制转换优先股；2015 年增发 22.80 亿美元普通股和 12.75 亿元优先股存托凭证，当年资产负债率下降近 6 个百分点。从市值管理的角度看，公司 PE 常年维持在 50-70 倍之间，非常稳定。

对于数据中心（IDC）行业，易昆尼克斯（Equinix, Inc.）市值最大、收入占有率最高，是全球数据中心提供商，提供数据中心主机托管、互联与连接性服务以及各类解决方案。2012 年公司宣布计划变更为 REIT，耗时两年后终于在 2014 年完成全部流程，2015 年 1 月 1 日起正式成为 REIT。易昆尼克斯采用重资产模式，战略布局是建设或收购覆盖全球范围的数据中心，这一方面有助于提高客户粘度、帮助用户实现区域扩张，但另一方面也使易昆尼克斯面临资产流动性低、周转率差等状况，同时由于需要筹集大量资金自建或收购数据中心，财务成本较高。虽然公司每年总资产增速较快，但由于公司从 15 年起通过股票市场扩募，资产负债率维持 60%左右。