中国数据中心行业研究报告（42页）

投资、外贸和内需，是促进经济发展的三大要素。受制于美国单方挑衅，一段时间内外贸具有较大程度不确定性。受新冠 疫情影响，内需短期内也难以大幅提升。投资的地位变得尤其重要。不管是移动互联网的迅速发展，还是在抗疫中对云和 数据的应用，国家已享受到早期新型基础建设的红利，这也客观上促进了政府对新基建的重视程度。在2020年4月，官方 明确给出了新基建的范围，其中包括数据中心。

这对数据中心整体利好，但也带来阿里巴巴、腾讯等大型互联网公司，以 及更多国企的高举高打，原有小型且低端的数据中心不仅难以吃到红利，而且会加快淘汰出局。REITs（Real estate investment trusts，不动产投资信托基金），是一种金融工具，是不动产证券化的重要手段。不动产 证券化是把流动性较低的、非证券形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。从回报形式看， 主要为租金分红。目前，国外头部数据中心运营商Equinix、Digital reality等均以REITs形式发行。2020年4月30日，证监 会与国家发展改革委联合发布了《 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着 境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。从美国REITs市值占比看，数据中心排位靠前，因中国的REITs试点聚焦于基 础设施领域（排除了商业地产等），因此，占比或将更高。

REITs有助于盘活已有资源，降低企业杠杆，降低融资难度， 因此，可以有助于优质项目的更快发展，同时拉大与不被市场看好的项目的差距，加剧业内的马太效应。我国数据中心的布局渐进完善，新建数据中心，尤其是大型、超大型数据中心逐渐向中西部以及北京市、上海市、广州市、 深圳市周边的城市转移。截至2018年年底，北京市、上海市、广东省的3个数据中心聚集区在用机架数的全国占比降低到 31%，中西部地区的数据中心在用机架数的全国占比接近39%。数据中心是否已过剩，是诸多资本方、大型国企和地方政府关心的问题。从长期、整体来看，数据中心机房面积与数据流 量相关，而数据流量又与人口数量和经济发展相关。对比中美人均机房面积，中国仍有相当大的差距，因此，从整体来看， 数据中心仍有较强的需求。但是，这并非意味着短期、局部的不过剩。在访谈及调研中，仍有大量的数据中心定位不明确， 在建设完成1年之后，上电率仍不能超过40%，从而使得投资回报率并不高。