REITs研究报告：第四类大类资产（13页）

REITs 作为一种创新的投融资手段，诞生于 1960s 的美国，目前 REITs 已 在 40 个左右的国家和地区面世。各国推出 REITs 都与经济周期密不可分， 绝大多数国家在经济衰退期或经济转型、发展动力不足时出台 RETIs 相关的 法律法规，为摆脱经济衰退、降低银行坏账、引领经济发展提供新动能。REITs 在我国起步较晚，03 年首次进入香港房地产市场，05 年 11 月领汇 REIT 作 为第一只 REIT 在香港上市。05 年商务部即明确提出“开放国内 REITs 融资 渠道”的建议1，目前境内有超过 40 只私募 REITs 产品在交易所市场挂牌， 累计融资规模超 800 亿；但总体而言，由于多方面原因，REITs 在我国的推 进较为缓慢，目前境内没有一款标准公募 REITs 产品。 国际主流 REITs 为公募 REITs，具备诸多优点。按照资金募集/流通特点， REITs 可分为公募 REITs 和私募 REITs 两类。公募 REITs 是国际资本市场 不动产金融产品的主流形式，通常亦称标准 REITs。公募 REITs 基本特征包 括：1）上市交易、具备高流动性、投资者结构丰富；2）资产多元化，经营 管理专业化；3）具有税收中性的优势；4）高比例派息；5）低杠杆运作。

根据试点方案，目前基建公募 REITs 采用公募+ABS 架构，主要由于 REITs 相关税收政策尚未出台。公募+ABS 结构可以通过股东借款给项目公司的形 式实现实际“税收中性”的待遇。考虑到基金要通过 ABS 或 SPV 要穿透取 得基础设施项目完全所有权或特许经营权，故基础设施 REITs 化后大概率 “出表”；后续随着我国 REITs 市场成熟化、配套规则逐步完善，接近标准 化 REITs 为长期趋势。本次文件是国内公募 REITs 的关键突破，项目试点 的同时，我们认为配套规则亦将逐渐完善。

房地产行业及开发商角度：REITs 有利于盘活存量商业地产、完善地产资产 价格发现机制、推动行业精细化运作，并优化开发商资金结构。美国等成熟 市场 REITs 主要载体为成熟的商业地产，REITs 降低了投资者投资商业地产 的门槛，且高回报率/高流动性有吸引力，有助于引导市场资金进入商业地产， 进而减轻商业地产开发商的资金压力、优化资本结构。同时高流动性及租金 预期回报为核心的清晰定价机制有助于形成商业地产的理性价格。此外， REITs 作为长期资本工具，其发行对运营物业有很大推动作用，有助于推动 商业地产行业运作精细化、专业化，不同风险偏好的资金将会流向商业地产 的不同环节，实现资金的风险偏好、投资收益的良好匹配。