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物流仓储行业高标仓研究报告:公募REITs试点启动(14页)

行业报告下载 2020-07-06 1 管理员

随着越来越多的开发商关注高标仓市场,近两年上市项目稳步增加。根据 戴德梁行统计,2019 年国内高标仓存量规模约 6300 万平米,较 2018 年增加 约 1200 万平米,预计到 2022 年末中国高标仓库市场存量将超过 1 亿平米,3 年内新增供应将达到 4000 万平米。面积总量上,华北、华东是最主要的供应 来源;从增速来看,华中、西南快于其他区域。 需求层面,为了用更快的物流服务和更高的运营效率来增强客户体验,电 商系企业(含快递公司等)纷纷采取自建物流体系的战略。随着其自有仓库投 入使用,预计租赁需求将有所减弱。此外,今年疫情的出现对国内外供应链造 成较大冲击,企业对库存扩张采取审慎态度,也增加了短期内高标仓需求的不 确定性。 短期内供给集中上量和下游需求调整使得市场去化压力有所增加。世邦魏 理仕预计 2020—2021 年整体空置率将有所上升,达到约 15%的水平。

珠三角是表现最好的区域。由于中心城市广州、深圳的高标仓存量低,高 标仓租赁需求继续向东莞、佛山、惠州等城市溢出,形成“中心城市+周边城 市”良性发展的局面。高力国际统计的珠三角五市(广、深、莞、佛、惠) 中,2019 年底高标仓平均出租率 94%,且租金普遍处于上涨过程,整体表现 好于长三角、环渤海和中西部等地区。由于未来两年供给节奏相对稳健,我们 预计珠三角有望延续稳定表现。 长三角整体出租率回落,租金表现具有韧性。由于部分城市(例如嘉兴 等)的新建项目在近期密集上市,导致整体出租率下滑,2019 年底长三角整 体出租率为 89%。

环渤海受益于北京疏解非首都功能,东北市场拖累整体表现。由于核心城 市北京推出多项措施疏解非首都功能,高标仓供给难以匹配需求增长,市内项 目出租率仍然维持高位,年租金涨幅超过 8%,并且带动廊坊等周边城市的稳 定表现。然而,东北区域的供应量明显偏大,拖累了环渤海的整体表现。 2019 年底环渤海区域的平均出租率为 80%,租金约 0.94 元/平米。 中西部过热现象仍将延续。2017 年以来,中西部城市的高标仓整体处于去 库存阶段,消化节奏相对缓慢。由于到未来 2 年中西部仍然是供给增速最快的 区域,我们认为整体过热现象仍将延续。

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标签: 物流|交通|铁路|航空|海运|冷链

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