基础设施公募REITs行业分析报告（22页）

与 REITs 的发展阶段相对应，2001 年之前，美国公募 REITs 产品数量快速增长，但 市场规模相对较小。2001 年美国共有 182 支公募 REITs 产品，市场规模约 0.15 万亿美 元。随着机构货币管理人进入 REITs 市场，REITs 规模开始快速增长，截止 2019 年，美 国共有 219 支 REITs 产品，市场规模达到 1.33 万亿美元。美国公募 REITs 涉及的行业众多，包括基础设施、住宅、工业、零售等 12 个领域。 从产品数量角度来看，零售行业公募 REITs 的数量最多，目前包含 32 支产品，住宅次 之，共包含 21 支产品，林业包含的产品最少，仅有 4 支。从市值占比的角度来看，基 础设施类 REITs 产品市值占比最高，达 17.1%，其次为住宅类产品，占比 14.5%，酒店 和林业类产品市值占比最低，分别占整个 REITs 市场份额的 2.9%。其中，基础设施类产 品单支产品的平均市值最高。

REITs 的收益率与权益市场表现密切相关。将 2014 年-2019 年美国 REITs 指数与 S&P 500 指数、罗素 2000 指数以及道琼斯指数进行对比，可以发现 REITs 指数与美国 主要股指的走势基本一致。 分行业来看，不同行业的 REITs 产品收益率存在较大差异。以 1994 年-2019 年数据 为参考，基础设施领域、数据中心领域 REITs 产品出现较晚，复合增长率最高，分别为 21%和 15%（同时期的股票指数表现较好）；仓储领域 REITs 产品出现较早，复合增长 率为 13%；办公楼、工业、零售领域 REITs 产品年复合增长率为 9%。 需要特别强调的是，不同国家之间，各行业的特征有显著区别。以基础设施行业为 例，中国与美国基础设施的商业模式、收费制度有巨大差异，不能简单比较。香港是亚洲最早开启 REITs 产品的市场之一。2003 年 7 月，香港证监会颁布了《房 地产投资信托基金守则》，对 REITs 的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、 利润分配等方面做出了明确的规定，为房地产投资信托基金的发展提供了法律基础。 2005 年，香港房屋委员会将旗下的核心商业物业打包成立房地产投资信托基金，由领展 统一管理，香港第一支 REITs——领汇房地产投资信托基金（代码：00823，现已更名为 “领展房地产投资信托基金”）——由此诞生。这也是当时亚洲最大的 REITs，由此拉开 了香港 REITs 市场发展的序幕。