地产行业报告：焕新万象（31页）

行业报告下载 2021年12月26日 06:10 管理员

租户在枢纽城市的持续扩张意愿以及对仓储设施专业化程度不断提升的要求，预示着未来在新建物业和存量投资改造领域均有大量机会。从长期来看，坐拥全球最大的电商、制造业和进出口规模，中国的仓储需求仍具备庞大的成长潜力。以高标仓的主力需求行业电商为例，世邦魏理仕在今年发布的《全球电商展望》专题报告中预测，每新增10亿美元的电商销售额将创造100万平方英尺（92,903平方米）的仓储需求。2020年，中国实物商品网上零售额已经达到97,950亿元；若以较为保守的10%年增速测算，则理论上未来5年国内电商销售的增长需要吸纳的仓储面积将超过8,000万平方米。尽管近年来国内物流仓储大宗交易持续快速增长，但放大到国际视野看，2016年至今中国的物流地产交易额仅占全球的4%；该比例也低于中国办公楼和零售物业在全球大宗交易额的占比。而在资产价格方面，截止今年二季度，全球工业物流地产的平均租金回报率已降至3.96%，甚至比甲级办公楼低8个基点；相比之下，中国一线城市的物流设施回报率水平处于5%左右，并仍高于办公楼和零售物业50-100个基点。可见，从全球配置的角度看，中国的优质物流设施仍是极具吸引力的投资标的。

新冠疫情的爆发令生物医药产业举世瞩目，而承载其产业链上研发、生产制造和流通销售各环节的相关房地产也成为全球商业地产投资的热点之一，其中包括厂房、实验室、研发办公、冷链物流等多种物业类型。疫情后，黑石、安盛保险、贝恩资本等全球领先投资机构均迅速启动了以医药地产为主题的房地产基金募集工作；同时，医药地产相关企业的资产表现出众。以美国上市的两支REITs - Alexandria Real Estate和Healthpeak Properties为例，其2020年的营业收入分别同比增长23%和18%，远高于同期美国写字楼REITs营业收入的平均增速。中国已经是全球第二大药品市场，第二大原料药生产国家和最大的出口国。生物医药是国家重点支持的战略新兴产业之一，过去四年，中国内地生命科学领域的专利数量增长一倍。从中长期来看， 2021年中国60岁及以上人口超2.6亿，2030年预计将增长至3.5亿左右；而中国的人均医疗开支目前仅为美国的5%、日本的11%。随着民众健康意识和人均寿命的不断提高，医药行业增长空间巨大。 2020年，中国医药制造业工业增加值逆势增长5.9%，今年上半年增速大幅提升至29.6%。行业的加速发展带动了相关商业地产需求的增长。据世邦魏理仕统计，2020年至今，生物医药企业在北京和上海的办公楼和商务园区市场的季均租赁面积超过6万平方米，接近2019年全年水平。

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