养老设施建设是养老房地产业的重要部分,上游与养老产业金融相关、下 游与机构养老照护服务有机结合、密不可分。因此,本文重点聚焦于与养 老设施建设密切相关...
2025-04-14 53 地产及旅游行业报告
我国产业园盈利模式多元,主要以土地运营收益为主,其中包括常规 物业租赁及商业地产、住宅地产配套开发销售,同时亦有部分开发商通过一 级土地开发及转让获取增值收益。此外,由于产业园一般前期投入较大,开 发周期较长,因此多元增值服务及金融投资融合服务成为当下产业园盈利的 新增长极,该两项服务收入占营收比重均在5%-35%;而因产业园政策主导 性较强,政府补贴也是产业园收入来源之一,但受地方政府政策影响,该项 收入相对不稳定且各地区差异较大。 随着产业园投融资模式不断发展,产业园区开发商也逐渐从杠杆经营 走向经营杠杆,从开发商向资产管理商转型,融资模式也由传统的“开发商 自有资金+银行借贷”向“基金+REITs”转型。 我国产业园主要投融资模式为PPP、特许经营商、ABO+股权合作及商 业开发自平衡模式,此外,还包含众创孵化招商、园区双向招商、政企联合 招商、资源招商、互联网+“云招商”模式等新型投融资方式。其中,PPP曾 是产业园(主要为新建产业园)最主流的融资模式之一,其通过发挥政府与 企业优势,引入社会资本参与,从而以市场化的手段提升产业园区运营效率; 而因PPP仅转移杠杆而非消灭债务,因此随着国资对政府资金风控的加强, PPP项目走向规范,发展规模受限。
REITs是投融资机制的重要改革,有效填补中国资产管理市场的产品空 白,形成“投融管退”的闭环投资体系,为产业园原始权益人提供新型融资 选择,也投资者参与基础设施及不动产市场提供便利的渠道。 3、产业园行业属性高度契合公募REITs发行特征 于地方政府而言,产业园已成为经济增长的重要引擎,是区域和城市发 展的重要助推器,存量产业园盘活意义重大,通过引入外部资本,提高市场 透明度,重新激发市场活力;于原始权益人而言,资产升值的逻辑在于“加 快资金周转、扩大资产规模、提升运营效率、优化资产储备”,REITs加速产 业园开发商向资产管理商转型,拓宽资产生命周期、提升资产流动性、迈向 轻资产化;于投资产品而言,产业园具备权属清晰、长期收益稳定、扩募储 备充足、增值空间较大等特征,是一种风险收益中性,成长性较好的新型金 融产品。2019-2021年仓储物流新增供给大于需求,导致空置率的上升;未 来三年预测有约 700 万平方米的新增供应入市,预测 2022、2023 年 行业供需格局有望反转,空置率预计将重新下行。 4、多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力 从物流地产的需求方看,可以将客户主要划分为三类:电商、 第三方物流、制造业。
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