物流仓储行业REITs研究报告（64页）

我国产业园盈利模式多元，主要以土地运营收益为主，其中包括常规 物业租赁及商业地产、住宅地产配套开发销售，同时亦有部分开发商通过一 级土地开发及转让获取增值收益。此外，由于产业园一般前期投入较大，开 发周期较长，因此多元增值服务及金融投资融合服务成为当下产业园盈利的 新增长极，该两项服务收入占营收比重均在5%-35%；而因产业园政策主导 性较强，政府补贴也是产业园收入来源之一，但受地方政府政策影响，该项 收入相对不稳定且各地区差异较大。 随着产业园投融资模式不断发展，产业园区开发商也逐渐从杠杆经营 走向经营杠杆，从开发商向资产管理商转型，融资模式也由传统的“开发商 自有资金+银行借贷”向“基金+REITs”转型。 我国产业园主要投融资模式为PPP、特许经营商、ABO+股权合作及商 业开发自平衡模式，此外，还包含众创孵化招商、园区双向招商、政企联合 招商、资源招商、互联网+“云招商”模式等新型投融资方式。其中，PPP曾 是产业园（主要为新建产业园）最主流的融资模式之一，其通过发挥政府与 企业优势，引入社会资本参与，从而以市场化的手段提升产业园区运营效率； 而因PPP仅转移杠杆而非消灭债务，因此随着国资对政府资金风控的加强， PPP项目走向规范，发展规模受限。

REITs是投融资机制的重要改革，有效填补中国资产管理市场的产品空 白，形成“投融管退”的闭环投资体系，为产业园原始权益人提供新型融资 选择，也投资者参与基础设施及不动产市场提供便利的渠道。 3、产业园行业属性高度契合公募REITs发行特征 于地方政府而言，产业园已成为经济增长的重要引擎，是区域和城市发 展的重要助推器，存量产业园盘活意义重大，通过引入外部资本，提高市场 透明度，重新激发市场活力；于原始权益人而言，资产升值的逻辑在于“加 快资金周转、扩大资产规模、提升运营效率、优化资产储备”，REITs加速产 业园开发商向资产管理商转型，拓宽资产生命周期、提升资产流动性、迈向 轻资产化；于投资产品而言，产业园具备权属清晰、长期收益稳定、扩募储 备充足、增值空间较大等特征，是一种风险收益中性，成长性较好的新型金 融产品。2019-2021年仓储物流新增供给大于需求，导致空置率的上升；未 来三年预测有约 700 万平方米的新增供应入市，预测 2022、2023 年 行业供需格局有望反转，空置率预计将重新下行。 4、多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力 从物流地产的需求方看，可以将客户主要划分为三类：电商、 第三方物流、制造业。