交通运输行业高速REITs行业报告：高速公路REITs（38页）

国家层面也多次发文鼓励基础设施 REITs，2022 年7 月 1 日，为持续推动 存量资产盘活，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于做好盘活存量资产 扩大有效投资有关工作的通知》提出了一系列要求，包括建立盘活存量资产台账、 推动落实盘活条件等。《通知》中还提到对具备相关条件的基础设施存量项目， 可采取基础设施领域 REITs、PPP 等方式盘活。同时要求各省级发改委鼓励符合 条件的项目发行基础设施 REITs，对发行基础设施 REITs 项目进行宣传推广。发 改委将从被推荐的盘活存量资产项目中确定不少于 30 个项目进行试点示范，公 募 REITs 未来有望持续扩大试点范围。 高速公路方面，2022 年 7 月 12 日，国家发改委、交通运输部发布《国家公路网 规划》，鼓励在高速公路领域改革创新投融资政策，进一步完善多渠道、多层次、 多元化投融资模式；强化资金保障能力，落实事权支出责任，鼓励吸引社会资本 参与国家公路建设。为了积极盘活存量资产，政府鼓励在高速公路领域稳妥开展 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，形成存量资产与新增投资的 良性循环，高速公路等交通基建投资有望重点发力。

高速公路资产依然是未来 REITs 发行的主要资产之一。与股票相比，公募 REITs 的优点是高分红率与低波动。公募 REITs 基金的收益 分配比例不低于可供分配金额的 90%，不依靠留存现金扩大再投资，底层资产 到期后账面价值为零。总体来看，2021 年首批 9 只项目均超额完成招募说明书预 测的分派，体现了 REITs 高分红的特点，是追求稳健回报投资者的优质选择。 具体从目标达成率来看，2021 年所有项目目标达成率超过 100%，其中 3 只项目 目标达成率超过 150%。2022 年上半年各地疫情反复，业绩短期承压，9 个项目 中仅 3 个项目分派金额相对全年达成率超过 50%，其他项目中，园区项目上半年 受疫情免租影响，高速公路受疫情影响车流量下降，均低于预期。未来二级市场 REITs 投资需要更多的行业基本面研究以及及时的跟踪分析。优质的 REITs 底层资产要求基础设施项目需满足权属清晰无瑕疵，现金流持续、 稳定，投资回报良好，现金流由市场化运营产生，不依赖第三方非经常性收入 等条件。高速公路公司的国有资产属性、具有稳定经营性现金流的盈利模式、高 毛利水平、可证券化的存量资产庞大等，决定了高速公路资产是 REITs 底层资产 的优质选择之一，当前沪深两市高速公路 REITs 的规模超过总发行量的一半。