地产行业报告：行业洗牌、拐点确立，优质房企布局好时机（24页）

行业报告下载 2022年10月14日 06:53 管理员

2021 年下半年市场销售快速下滑，2022 年延续低迷态势。2021 年全国商品房销售金额同比+4.8%，市场前高后低，其中上半年同比+38.9%，下半年同比-16.6%，2022 年 1-7 月全国商品房销售金额同比-28.8%；百强房企销售整体下行，2022 年 1-8 月百强房企全口径销售金额同比-47.6%。整体销售的低迷主要由于市场信心不足，需要全国层面以及地方层面持续的宽松政策来提振购房者信心。高频数据显示 7、8 月份销售，一二手房分化明显。Wind35 城新房销售在经历 6 月单月复苏后（疫情累计的需求集中释放），但在房企违约频出与竣工交付事件叠加的负面影响下，7、8 月销售再转弱，分别同比-32.0%和 24.0%。而 15 城二手房近期表现好于新房，7、8 月份销售面积分别同比 +1.9%和 17.5%（去年低基数），或由于竣工交付风险导致购房者对新房选择更加谨慎，二手房分流需求，据调研，郑州市新房与二手房成交比例从 2021 年以前的 80%：20%变化为近期的 50%：50%。2021 年下半年以来拿地较积极的房企，销售出现企稳复苏的趋势更明显。中海、华润、保利、越秀等央国企和绿城、建发、滨江等改善型房企在 2H21 和 1H22 积极拿地，2H22 有加大推货的能力，销售复苏力度较大，而且限购限售限价限贷的宽松政策更加利好改善需求的释放，因此这类房企的销售拐点率先出现。我们在 6 月的专题报告《三问房地产市场销售复苏情况》中已提出此观点，目前该逻辑正被验证。中央高层会议频频释放积极信号，定调宽松调控。

429 会议中央首次提出 ‚支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求‛； 728 会议首次提出‚因城施策用足用好政策工具箱…压实地方政府责任，保交楼、稳民生‛；824 国常会强调‚允许地方‘一城一策’运用信贷政策等‛，表明中央对房地产调控的态度更加温和，未来的房地产调控政策将更加切合实际。地方政府积极发力，未来高能级城市需求侧宽松或加大。需求侧，自 2022 年 3 月郑州、衢州和秦皇岛率先宽松以来，全国各能级城市（除一线城市外）均有松绑限售限购、降低房贷利率、降低首付比例等措施落地促进购房需求释放。近期高能级城市调控也有松动，如南京、苏州、无锡取消认房又认贷，上海临港限购放松等，预计高能级将持续宽松，引领市场复苏。供给侧，地方和中央部委积极推进‚保交楼‛，设立纾困基金、AMC 帮扶出险房企、探讨通过中债增信方式支持民营房企融资等，预计未来保市场主体的措施也将增加。宽松政策或更利好改善/臵换需求，优质房企率先受益。我们在外发《LPR 如期下调，改善需求或更受益》等多篇报告中指出针对刚需购房的政策已经较难有较大的宽松空间，需求侧未来更多的政策是对改善需求限制的宽松，如取消认房又认贷、下调二套房首付比例、降低限售时间等。而供给侧的未来即使有对房企主体的支持，基于安全性考虑，资金也更加偏爱经营相对稳健的未出险房企（同时对于供给侧的纾困进展较慢）。主打改善型产品、且能在当前保持一定拿地强度的房企更能受益于政策宽松。