杭州城市及房地产研究报告（20页）

十年来，杭州经济保持健康增长，总体实力在高水平基础上持续提升。生产总 值从 2012 年的 7969 亿元起步，2015 年突破万亿，2019 年超过 1.5 万亿，2022 年到达 18753 亿元，十年累计增长 135%。 2022 年，杭州市地区生产总值（GDP）18753 亿元，GDP 排名高居全国第 九，同比增速 1.5%，高于全国 1 个百分点，距离跨入“2 万亿俱乐部”仅剩一步 之遥。其中，第一产业增加值 346 亿元，增长 1.8%；第二产业增加值 5620 亿元， 增长 0.4%；第三产业增加值 12787 亿元，增长 2.0%。 2022 年杭州 GDP 总量被武汉反超，从杭州自身来看，GDP 增速为 1.5%， 是近年来的低值。这一定程度上反映了杭州市面临的需求收缩、供给冲击、预期转 弱三重压力，但这背后也体现出杭州自身的产业结构，即制造业比重偏低，实体经 济发展亟待有力支撑。截至 2021 年，杭州市常住人口 1237.6 万人，比上年末增加 17.2 万人，其 中城镇人口 1039.0 万人，占常住人口的 84.0%，比上年末提高 0.4 个百分点； 人口出生率为 7.2‰，自然增长率为 2.2‰。全市户籍人口 846.7 万人。

全年城镇 新增就业 32.65 万人。年末就业人员预计 760 万人，比上年增长 1.6%，占常住人 口的 62.3%。居民收入稳步提升，城乡差距逐渐缩小，2022 年，杭州市居民人均可支配收 入 7.02 万元，处于全省第一的位置。农村居民人均可支配收入增速连续 6 年高于 城镇居民，城乡收入差距逐渐缩小。2022 年城镇居民人均可支配收入 7.7 万元， 农村居民人均可支配收入 4.5 万元，同比分别增长 3.1%，3.8%。分区域看，核心去化保持高水平，外围区域降温明显。其中，一圈层高热，“低 存量、高倒挂”为高去化主因；二圈层为新房供应主力，近期分化加剧，仅“近核 心、有倒挂”板块去化尚可，其余多数流摇；三圈层去化萎靡，客户认可度降低， 市场高压。 （圈层划分：一圈层：上城、拱墅、西湖、滨江核心区域；二圈层：上城、拱 墅、西湖、滨江次核心区域及余杭、萧山、临平、钱塘核心区域；三圈层：余杭、 萧山、临平、钱塘乡镇及临安、富阳。） 作为杭州市核心区域也是属于第一圈层的上城区、滨江区、拱墅区、西湖区， 其 2022 年月度平均去化周期仅为 3.0，至 12 月底，截至 2022 年底区域商品住 宅狭义存量均值仅为 19 万平米；处于杭州周边即第三圈层的临安区、富阳区等区 域，2022 年月度平均去化周期达到了 15 以上，截至 2022 年底区域商品住宅狭 义存量均值达到 100 万平米以上。