房地产资金端报告：房地产信托投资基金REITs（27页）

行业报告下载 2020年03月20日 07:04 管理员

我们对大类资产的收益率进行统计，发现在过去十年里，不动产投资在多数年份均跑赢通胀，且高于其他资产。但大众对于商品房的投资更多的来源于购买商品房后，出租收取租金或在持有一段时间后进行二次出售享有增值部分。但这种投资方式成立的前提是（1）非刚需刚改，购买商品房具备投资属性，且房价存在上涨预期，（2）具备一定的财富基础，毕竟购房对资金量有一定的要求。因此，对大部分居民而言，不动产投资的门槛较高（非地产公司项目跟投相关员工）。因此，REITs 对于拓宽居民的投资渠道及参与不动产的投资具有一定的推动作用。

房地产开发链条通常为拿地—开工—销售—竣工交付。从前期的拿地到销售回款再到业绩确认存在较长的时滞效应，开发过程中资金占用时间较长、资金量需求较大。考虑到商业等不动产自持的部分，时滞带来的资金使用效率降低更为明显。因此，REITs 的推行有助于帮助行业实现升级+转型，提升资金使用效率的同时，促使开发商向销售与稳定现金流管理的角色转变。我们以新加坡凯德集团为例对这一转型进行简单的讨论。（一）凯德集团简介凯德集团总部设在新加坡，并于新加坡上市。集团主要从事房地产和房地产基金管理业务。房地产业务涵盖住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合房产。在新加坡、中国、日本、马来西亚、越南和柬埔寨运营管理超过 80 家购物中心。目前，公司在 REITs 方面拥有凯德商用新加坡信托、腾飞房产投资信托、凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、腾飞印度信托和凯德商用马来西亚信托等产品。

考虑到房地产开发资金量大、预售制等特殊性，对房地产公司的研究，离不开对杠杆水平及现金流的分析。随着行业发展，商品房增量向存量的过渡、销量回归合理中枢势在必行。单纯由“杠杆催化”叠加“囤地盈利”扩规模的方式，已经渐行渐远。“快周转”叠加“现金流管控”是房企在融资端偏紧的情况下，实现发展的必经之路。凯德集团在轻重转型之前，2001 年净负债率达 87%，转型后净负债率逐步下行至 2016 年的 41%。由于在建项目的持续发展，近两年公司债务有所增加，但截至 2018 年末净负债率仅回升至 56%，依然大幅低于转型前水平。同一期间，凯德集团的总资产规模不断提升。