物业管理行业报告：龙头快速增长的现金牛行业（23页）

行业报告下载 2020年05月18日 06:34 管理员

收入增长将提升对品质物业服务的需求。我国 2003-2019 年城镇居民人均可支配收入复合增长率达到 10.6%，人均消费性支出复合增长率达到了 9.6%。收入的增长带来了居民消费的增长，人们有能力也有意愿去追求更高的生活品质。从恩格尔系数的持续下降也可以看出，随着收入的不断提升，生活必需品的花销占比逐年降低，居民的消费将更多的聚集于品质与服务。具体到对于居住品质的追求来说，消费升级下的居住需求可以体现为对居住面积和居住品质的追求。我国人均居住面积从 1998 年的 18.66 平方米增长到了 2018 年的 39 平方米，房屋销售均价也从 2000 年的 2112 元/平增加到 2018 年的 8737 元/平。房屋售价与人均居住面积的增长反应了居民住房消费能力的大幅提升，在面积维度的需求得到极大改善的条件下，对于提升居住品质密切相关的物业服务，人们自然也就会有更高层次的需求。根据中指院的数据，百强企业平均物业服务费水平已经多年未涨，远远落后于同期的房价涨幅，也大幅落后于同期的 CPI 涨幅。这一方面是由于前期的市场化程度不够，物业费指导价定价偏低；另一面也是由于目前成立业主委员会的小区较少，在没有业主委员会的情况下，物业费提价较为困难。随着 2017 年各城市上调指导价格、市场化制度逐渐完善以及居民对于居住品质的日益重视，我们相信未来物业服务费的高低会与服务的品质直接相关，高品质的服务将会获得更多的认可，物业服务费的提价空间也将随之打开。

非住宅物业的管理单价明显高于住宅物业，并且非住宅物业领域的细分赛道众多，彼此之间存在着一定的专业技术门槛，是物管公司重要的业务拓展方向。根据中指院的数据，百强企业 2018 年住宅物业平均物业费仅为 2.3 元/平/月，而商业、办公和医院的平均物业费则分别高达了 7.01 元/平/月、7.8 元/平/ 月 4 和 6.84 元/平/月。由于非住宅物业往往面对的是单一业务，不需要设立业主委员会等流程，物管企业的议价能力会更强，在成本上涨的情况下提价会比住宅容易，盈利能力稳定。目前非住宅物业仅商办物业市场化程度较高，公建物业的市场化程度还远远不够。由于长期的计划经济体制的影响，医院、学校、场馆、市政等领域基本都是由事业单位运营管理。由事业单位或公共部门自己进行物业管理成本高、效率低，进行市场化改革，推进机关及企事业单位后勤服务市场化已经是大势所趋。随着后勤社会化改革的长期不断深入，非住宅物业市场面临较大的政策机遇。学校、医院、航空，政府等机构的物业管理将逐渐实现市场化，这将为物业管理公司的非住宅业务带来广阔的发展空间。

根据《国家人口发展规划 2016-2030》，2030 年城镇化率要控制在 70%，总人口控制在 14.5 亿人。我们采用次数据根据线性插值法估算 2025 年城镇人口数为 14.27 亿，城镇化率为 65.73%。表 1 中城市人均住宅建筑面积的历史数据除 2016 年和 2018 年以外，其他年份由插值法得出。2012-2018 年，人均居住面积几乎每年增加 1 ㎡。考虑到 2016 年以来，房地产开发和销售面积一直维持历史高位，我们保守估计到 2025 年人均居住面积将增加至 45 ㎡。物业管理总面积使用中指院披露的 2015 年和 2016 年的数据。住宅物业管理面积占比参照百强住宅物业占比，2014-2017 年历史数据均在 70%左右，我们假定 2018-2025 年住宅物业占比为 70%。根据 2015 年和 2016 年的物业管理总面积数据，再结合住宅物业管理面积占比数据，我们可以得到住宅物业管理面积，继而得出这两年的住宅物业管理渗透率。计算得到 2015-2016 年的住宅物业管理渗透率分别为 45.34%和 46.69%。随着城镇居民生活品质的提高，新增商品房的物业渗透率要远远高于老居民楼房，叠加 2016 年以来房屋销售的持续高景气度因素，整体而言住宅物业渗透率应该是逐年提高的。但这里我们依然保守估计 2017-2025 年的住宅物业管理渗透率维持在 47%的水平。