物流仓储行业高标仓研究报告：公募REITs试点启动（14页）

随着越来越多的开发商关注高标仓市场，近两年上市项目稳步增加。根据 戴德梁行统计，2019 年国内高标仓存量规模约 6300 万平米，较 2018 年增加 约 1200 万平米，预计到 2022 年末中国高标仓库市场存量将超过 1 亿平米，3 年内新增供应将达到 4000 万平米。面积总量上，华北、华东是最主要的供应 来源；从增速来看，华中、西南快于其他区域。 需求层面，为了用更快的物流服务和更高的运营效率来增强客户体验，电 商系企业（含快递公司等）纷纷采取自建物流体系的战略。随着其自有仓库投 入使用，预计租赁需求将有所减弱。此外，今年疫情的出现对国内外供应链造 成较大冲击，企业对库存扩张采取审慎态度，也增加了短期内高标仓需求的不 确定性。 短期内供给集中上量和下游需求调整使得市场去化压力有所增加。世邦魏 理仕预计 2020—2021 年整体空置率将有所上升，达到约 15%的水平。

珠三角是表现最好的区域。由于中心城市广州、深圳的高标仓存量低，高 标仓租赁需求继续向东莞、佛山、惠州等城市溢出，形成“中心城市+周边城 市”良性发展的局面。高力国际统计的珠三角五市（广、深、莞、佛、惠） 中，2019 年底高标仓平均出租率 94%，且租金普遍处于上涨过程，整体表现 好于长三角、环渤海和中西部等地区。由于未来两年供给节奏相对稳健，我们 预计珠三角有望延续稳定表现。 长三角整体出租率回落，租金表现具有韧性。由于部分城市（例如嘉兴 等）的新建项目在近期密集上市，导致整体出租率下滑，2019 年底长三角整 体出租率为 89%。

环渤海受益于北京疏解非首都功能，东北市场拖累整体表现。由于核心城 市北京推出多项措施疏解非首都功能，高标仓供给难以匹配需求增长，市内项 目出租率仍然维持高位，年租金涨幅超过 8%，并且带动廊坊等周边城市的稳 定表现。然而，东北区域的供应量明显偏大，拖累了环渤海的整体表现。 2019 年底环渤海区域的平均出租率为 80%，租金约 0.94 元/平米。 中西部过热现象仍将延续。2017 年以来，中西部城市的高标仓整体处于去 库存阶段，消化节奏相对缓慢。由于到未来 2 年中西部仍然是供给增速最快的 区域，我们认为整体过热现象仍将延续。