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北京办公楼市场研究报告(28页)

行业报告下载 2020-09-07 1 管理员

基石需求:作为需求结构中的根基,基石需求具有稳定且持 久的特点,在市场中追求合理的租金水平。此类租户合力支 撑市场,塑造了北京需求模型中稳健的根基,承租面积占整 体市场规模的51%。该类别由风险度低、知名度高的企业租 户组成,包括央企、国企、跨国公司、私企巨头,以及世界 500强企业,是市场中坚实可靠的组成部分。  动能需求:尽管在市场中占比较小(21%),但该类别居于 冰山结构的顶端,且租金支付能力最强,引领市场租金增 长。此类租户的特征是增长迅猛,但风险相对更大。因此, 在经历过一轮轮的洗牌和淘汰后,仅有一部分企业能持续在 市场中保持活跃。该类型租户主要来源于新兴行业,办公面 积扩张速度快,一部分企业的租赁选址仅针对特定区域, 另一部分则在各个子市场均有布局。此类需求由市场驱动型 租户组成,吸引各方的高度关注。动能需求来源涵盖各个行 业,但近年来大多以科技领域相关企业为主导。 从动需求:此类租户介于上述两个类别之间(28%)。尽管该 类别也可能展现出基石需求和动能需求的部分表征,但是并 不具有决定性特质。此类租户往往在市场中表现低调、并不 张扬,但其实际承租量很大,充分参与并支持市场发展。因 此,该类型在市场中也扮演着重要角色,不应小觑。从动需 求来源并不局限于某些具体行业。在北京,该类别主要为中 小型公司,包含内资和外资企业。

从2014到2018年,上述需求冰山模型中的各类需求共同作用,不断推动市场发展。在这一时期,受益于自2014年以来全国推行 的“大众创业,万众创新”的初创企业扶持性政策,源源不断的动能需求驱动了市场中大部分的增长。随着新兴行业领域不断 形成、融汇或更迭前进,新的需求来源也如雨后春笋般涌现,保证了市场中的租赁需求持续强韧。持续的动能需求为市场营造 了一个稳定增长的环境。下图展示了北京市场中出现过的主要动能需求来源。随着P2P行业的兴起,此类公司自2014年开始进入高品质办公楼租赁市场。时至2014年中期,P2P行业规模已经以几何倍数增 长,但其迅猛增长的势头不多时就化为泡影。2015年底“e租宝”非法集资事件发生后,政府部门持续收紧P2P行业的监管政 策。疯狂扩张的行业巨头一夕之间轰然倒塌,仅“e租宝”一家企业就在北京全市甲级办公楼市场中退租了超过10万平方米的 面积。此后,业主方对于此类租户的态度变得极其谨慎,而P2P行业的新租需求也急剧萎缩。目前,只有高度合规的P2P公司仍 在甲级楼宇中承租。

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