北京办公楼市场研究报告（28页）

基石需求：作为需求结构中的根基，基石需求具有稳定且持 久的特点，在市场中追求合理的租金水平。此类租户合力支 撑市场，塑造了北京需求模型中稳健的根基，承租面积占整 体市场规模的51%。该类别由风险度低、知名度高的企业租 户组成，包括央企、国企、跨国公司、私企巨头，以及世界 500强企业，是市场中坚实可靠的组成部分。  动能需求：尽管在市场中占比较小（21%），但该类别居于 冰山结构的顶端，且租金支付能力最强，引领市场租金增 长。此类租户的特征是增长迅猛，但风险相对更大。因此， 在经历过一轮轮的洗牌和淘汰后，仅有一部分企业能持续在 市场中保持活跃。该类型租户主要来源于新兴行业，办公面 积扩张速度快，一部分企业的租赁选址仅针对特定区域， 另一部分则在各个子市场均有布局。此类需求由市场驱动型 租户组成，吸引各方的高度关注。动能需求来源涵盖各个行 业，但近年来大多以科技领域相关企业为主导。 从动需求：此类租户介于上述两个类别之间（28%）。尽管该 类别也可能展现出基石需求和动能需求的部分表征，但是并 不具有决定性特质。此类租户往往在市场中表现低调、并不 张扬，但其实际承租量很大，充分参与并支持市场发展。因 此，该类型在市场中也扮演着重要角色，不应小觑。从动需 求来源并不局限于某些具体行业。在北京，该类别主要为中 小型公司，包含内资和外资企业。

从2014到2018年，上述需求冰山模型中的各类需求共同作用，不断推动市场发展。在这一时期，受益于自2014年以来全国推行 的“大众创业，万众创新”的初创企业扶持性政策，源源不断的动能需求驱动了市场中大部分的增长。随着新兴行业领域不断 形成、融汇或更迭前进，新的需求来源也如雨后春笋般涌现，保证了市场中的租赁需求持续强韧。持续的动能需求为市场营造 了一个稳定增长的环境。下图展示了北京市场中出现过的主要动能需求来源。随着P2P行业的兴起，此类公司自2014年开始进入高品质办公楼租赁市场。时至2014年中期，P2P行业规模已经以几何倍数增 长，但其迅猛增长的势头不多时就化为泡影。2015年底“e租宝”非法集资事件发生后，政府部门持续收紧P2P行业的监管政 策。疯狂扩张的行业巨头一夕之间轰然倒塌，仅“e租宝”一家企业就在北京全市甲级办公楼市场中退租了超过10万平方米的 面积。此后，业主方对于此类租户的态度变得极其谨慎，而P2P行业的新租需求也急剧萎缩。目前，只有高度合规的P2P公司仍 在甲级楼宇中承租。