中国养老地产行业行业报告（39页）

中国养老地产市场的快速增长，受益于中国社会的老龄化加深、养老社区的推出受到市 场欢迎和养老地产盈利模式多元化三大因素：  （1） 老龄化加深：中国老龄化程度持续加深，2018 年 65 岁及以上老年人口占总 人口 11.9%，2014 年到 2018 年的年复合增长率达到 4.9%。依托养老社区、老年公寓和 养老驿站三种类型的养老地产，老年人在需求不同的各个阶段可以享受有针对性的养老服 务。老年人口的增加是驱动养老地产发展的首要动力。  （2） 养老社区受市场欢迎：与普通地产项目相比，养老社区设施配备更加完善，一 般配有医护中心、文化休闲中心、活动中心等。不仅老年人和准备养老人群，普通购房者也 更倾向于购买生活便利、设施完善的居住社区。受到市场欢迎的养老社区，可以吸引更多的 企业进入市场，加速养老地产的发展。  （3） 盈利模式多元化：养老地产附加的养老服务为运营商带来了多种盈利模式。通 过保持养老服务的品质，养老地产运营商可以实现稳定的长期现金流入和地产项目升值，驱 动养老地产的发展更加完善。

作为地产行业的延伸和分支，养老地产的产业链上游与地产行业产业链上游基本重合， 地产的产业链上游覆盖行业众多，其中对养老地产影响较大的有：土地资源、适老设施设备 和养老服务。中游参与者主要包括四大类：（1）地产企业，如万科、绿城、保利、远洋；（2） 保险企业，如泰康人寿、合众人寿、太平保险、中国人寿；（3）专业机构，如亲和源、诚和 敬、光大汇晨、国安养老；（4）跨界企业，如中国石化、中国水电、首旅集团、海南椰岛。 这四类企业还通过多种形式合作开发养老地产，如地产企业、保险企业与专业机构合作，地 产企业和保险企业合作等，这样的形式可以降低项目成本和风险，整合多方资源优势，使养 老地产向系统化、专业化发展。下游的消费者主要为老年人和准备养老人群（见图 2-4）。

中国被用于养老社区开发的土地资源可以分为住宅用地和非住宅用地两类。住宅用地通 过出让使用权方式取得，有 70 年使用权，养老地产开发商在完成建设后可以通过出售产权 盈利，如绿城的乌镇雅园项目。这类项目是对普通住宅项目的延伸和升级，配备了更加完善 的基础设施和优越的养老设施，在房产市场上销售和盈利状况较好。非住宅用地以商业旅游 用地为主，开发商不能获得产权，使用权为 40 年，一般消费者通过购买会员获得入住权， 收取会员费加服务费的形式收费盈利。土地资源的获得需要地产公司拥有强大的社会资源和 公共关系，特别是地理位置优越的地块，更容易被大型地产商获得。土地成本是养老地产开 发的主要成本，中国没有专门针对养老社区的土地供应，使用商业用地进行项目开发的开发 商无法通过出售产权回笼资金，导致现金流压力大，回报周期长，收益率低。在这种情况下， 会员制成为养老社区盈利模式的主流，与中国老年人期望拥有房屋产权的消费理念形成冲 突，使养老社区的发展受到限制。  （2） 老年公寓和养老驿站  受政府鼓励的养老公寓和养老驿站运营模式主要有公建民营、土地租赁和利用闲置资源 等形式。①公建民营模式由政府投资建设，养老服务机构负责运营和管理，减轻养老服务机 构建设负担，可以吸引拥有专业养老服务技能的机构积极扩张业务，充分发挥其运营管理功 能；②土地租赁和先租后转形式，是养老地产的创新型融资方式，同样有利于减缓养老服务 机构的资金压力，优化财务结构和现金流安排；③养老服务机构利用闲置厂房、学校、酒店、 社区用房等现有闲置资源兴办养老服务设施建设可以降低投资成本，同时还可以享受建设补 贴、运营补贴等资金支持和税费减免、水电气热费等优惠。