深圳发展40年与办公楼市场格局展望报告（24页）

四十年间，深圳市从一个默默无闻的边陲小镇发展成为了人口过千万、地区生产总值超两万亿的国际化创新城市，创造了 世界罕见的“深圳速度”，取得了世界瞩目的经济成就。正如前文所述，改革开放带来的巨大增长潜能令深圳迅速成为全 国经济重镇，并在90年代一口气从全国（除台湾外）经济体量第17位跃升为第5位，而后又在2016年和2018年分别超越了广 州和香港这两个近邻。深圳的产业发展史是一部顺应经济发展规律、融入全球产 业分工体系、不断进行产业转型升级的历史。从上世纪八 十年代开始，得益于特区的优惠政策和邻近香港的区位优 势，深圳通过“三来一补”的模式逐步形成以工业为主、 工贸结合的外向型经济。这一阶段以劳动密集型产业为 主，发展出电子、缝纫、纺织、机械等多个行业，生产的 产品大多出口外销。 然而，随着“三来一补”企业的高能耗、高污染、附加值 低等问题的显现，深圳主动寻求产业转型，开始制定发展 科技产业的战略和计划，并在“八五”及随后的“九五” 计划中明确提出以高新技术产业为先导的产业发展战略， 重点发展计算机、通信、微电子及新型元器件等七大高新 技术产业，一批具有自主创新能力的高新技术企业迅速崛 起，与此同时，电子信息类、通信设备类等高新技术产品 的出口也迎来高速增长。 在高新技术产业得到快速发展的同时，深圳也积极推进第 三产业的发展。及至2005年，以高新技术产业、金融业、 物流业、文化产业为支柱的现代产业体系基本构建完成。 此后，四大支柱产业始终扮演着驱动深圳经济发展的重要 角色，其在深圳经济中的占比在近年始终保持在65%左 右。

深圳从2009年开始布局战略性新兴产业，并在十年后的2018年进一步调整战略 性新兴产业的培育方向，把新一代信息技术、数字经济、高端装备制造、绿色低 碳、海洋经济、新材料和生物医药这7个类别作为发展的重中之重。2019年，战 略性新兴产业增加值突破1万亿元，占全市GDP的38%。 在先进制造业和现代服务业的“双轮驱动”下，深圳经济发展的创新性和内生动 力明显增强，创新成果密集涌现，核心技术不断突破。如今，深圳已发展成为国 际化创新型城市，在构建现代产业体系的道路上稳步前行，其中金融业与高新技 术产业更是深圳诸产业中含金量最高的两张名片。自深圳经济特区成立以来，大规模的城市建设在深圳市内 全面铺开，无数高楼以惊人的速度拔地而起，城市面貌也 发生了翻天覆地的变化。从国贸大厦到地王大厦，再从京 基一百到平安金融中心，“深圳高度”被不断刷新。今天 的深圳，已成为一座具有影响力的国际性都市，拥有全球 第四大集装箱港——深圳港，亚洲最大地下火车站——福 田高铁站，中国五大航空港之一——深圳宝安机场，全球 第一大会展中心——深圳国际会展中心（建成后）。 深圳快速发展的同时，辖区内常住人口也迅速增长，各类 产业也需要更多的发展空间。土地供不应求的难题成为城 市发展的掣肘，因此填海造地成为深圳“开疆拓土”的重 要手段之一。从上世纪八十年代初的蛇口工业区，到九十 年代的福田保税区及滨海大道，再到二十一世纪的后海、 前海及宝安机场的扩建，自建市以来，深圳填海面积近120 平方公里。