房产中介行业报告（37页）

行业报告下载 2020年12月10日 06:56 1 管理员

美国城镇化率发展领先我国 70 年，在 1950 年就已达到我国目前水平。此后 50 年间，城镇化率缓慢攀升，于 2000 年到达近 80%后维持该水平。由于城镇人口几乎没有增量余地，虽然美国目前有 3 亿多人口，但每年新房成交套数不足 100 万。不过，虽然新房销售量常年处于低位，存量房交易多年来仍然维持相对较高的水平。存量房交易约占美国住房市场规模的 85%，处于绝对主导地位。同时，美国作为世界上最成熟的存量房交易市场之一，有丰富的市场规范经验，并率先启动了房源数字化和交易平台化的创新。比如行业内自发建立了 MLS (Multiple Listing Service) 房源共享联卖分佣机制，并在 21 世纪初就涌现出许多服务于存量房交易的线上房产信息平台，如 Zilllow、Redfin 等。日本在 1935 年-1970 年期间，城镇化比例迅速从 30%升至 70%，这一段时间是日本城市化快速发展的时期。70 年代以后，日本的城镇化率转为平稳增长，多年维持在 80%左右。

2000 年以后，城镇化率快速拉升至近 90%，主要由于农村地区诞生于“婴儿潮”时期的老年人陆续去世，以农村人口的减少反向提高了城镇化率。根据 2016 年数据显示，东京圈人口达 3783 万占据全国人口 1.27 亿（2016 年）的 30%。观察日本核心都市圈的房产交易情况，二手公寓交易量目前已远高于新建公寓交易量。以房屋租赁满足居住需求的比例提高也是从增量迈向存量的特征之一。日本有大量城镇居民选择通过租赁房屋而非购房，居民租房比率达到 30%以上。由于日本对以租赁为目的房屋有遗产税减免等政策促进存量房供应至租赁市场，房东也乐于选择出租房屋。日本最大的租赁住宅资产管理公司大东建托甚至能与业主签订长达 35 年的包租合同，业务规模发展迅速。中国东部沿海地区由于经济发展较为领先，城镇化进程较快，部分城市已经出现住宅市场上的存量房交易占比超过或接近新房。随着经济的持续发展和城镇化的继续推进，预期未来更多城市的房地产交易市场走向成熟，即从增量为主过渡到存量主导的局面。房产中介行业主要为房产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理或策划等有偿服务行为，通过匹配房产买卖或租住双方的需求促成交易以赚取佣金。获取房源和客源的能力是房产中介完成交易获取佣金的核心竞争力。

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