酒店行业报告：展望新周期（55页）

RevPAR 是衡量客房经营水平和投资回报的核心指标，也是酒店周期走势的核心指 标。RevPAR=客房收入/可供出租客房数=客房出租率（OCC）*平均房价（ADR）。 酒店经营者的目标是通过提高出租率和平均房价实现 RevPAR 的最大化，其中出租 率提升带来的收益是有成本（能耗、人工等）的收益，而平均房价提升带来的收益 是相对无成本的收益。 出租率（OCC）本质是供需比，其走势是行业供求关系最直接的反映。出租率=已 出租客房数/可供出租客房数（即实际需求/实际供给），出租率提高代表供需关系改 善，一定程度上表明酒店的经营状况向好。但出租率并非越高越好：一方面出租率 过高不利于客房设施的维护、员工得不到修整和培训、管理易混乱、导致酒店服务 质量下降；另一方面出租率提升伴随能耗、人工等成本的同比提升，常年满负荷运 转不符合酒店的最优效率。酒店较为理想的年平均出租率在 75%-80%，最高不超过 85%。 平均房价（ADR）滞后于出租率变化。酒店经营者通常通过调节房价将出租率维持 在最优点：当出租率提高并超过均衡点后，经营者会通过提高房价来增厚利润；当 出租率下降，经营者会通过降价方式来吸引客流。一般而言，入住率增速提前平均 房价增速变化一个以上季度，即出租率先于平均房价反应酒店行业的变化趋势。需求端是判断行业景气度的关键。根据前文分析，酒店周期驱动因素来自需求端， 供给端是需求端的被动变量：需求端影响酒店行业景气程度通过影响酒店经营模型 进而传导至酒店供给端。因此需求端是我们研判酒店行业景气度首先考虑的方面。 从酒店客源结构来看，商务、休闲旅客占到了绝大多数，休闲旅客需求总体稳步增 长。

根据盈蝶咨询，超过90%的旅客以商务和休闲旅游为目的，其中旅游占比达43%。 通常情况下，旅游需求可以视作稳定增长的需求变量，周期性有限，其影响较大的 是酒店需求季度性差异，但对酒店经营同比数据影响较小。根据当前的旅游总体需 求数据，总体上国内旅游人次长期维持着略高于 GDP 增速的增长速度，反映了国 内居民消费升级的趋势。旅游总人次应当是反映国内居民以旅游为目的的酒店需求 的直接指标。以 GDP 增速为参照，保守估计未来国内旅游总人次年均增长 5%，国 内居民有望给未来酒店市场带来年均约 2%的增量需求（5%的 GDP 增速*43%的旅 游需求占比）。宏观经济指标中非制造业/服务业 PMI 可以作为酒店业需求的监测指标，领先 0-1 个季度。当前 PMI 是反映宏观经济景气度最常用的指标之一，通过问卷调查以企业 规模大小成比例概率抽样的受访企业当月的经营景气情况，主要包括生产量、订货 量、采购量、库存数量等指标相比上月的变化情况。根据测算，商务活动 PMI/服务 业 PMI 与国内龙头酒店 OCC 增速高度相关，与如家 OCC 增速相关系数分别为 0.54/0.40，与华住 OCC 增速相关系数分别为 0.48/0.35；商务活动 PMI 与酒店业需 求指标 OCC 拟合程度最好。相比之下，酒店经营数据与整体 PMI 相关系数最小， 主要因为相同规模（产值）情况下制造业所需要的商务出行相对于非制造业和服务 业较低，因此因为整体 PMI 对制造业企业赋予了较大权重，反而削弱了与酒店需求 的相关性。商务活动 PMI 指标前移一个季度时与如家/华住 RevPAR 同比增速相关 系数分别为 0.77/0.55，能够作为酒店行业 RevPAR 变化趋势的预示性指标。