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中国基础设施REITs研究报告(101页)

行业报告下载 2021年01月31日 07:12 1 管理员

REITs(Real Estate Investment Trusts)即不动产信托投资基金,是通过发行股票汇集资金, 由专门的基金托管机构进行托管,并委托专门的投资机构进行不动产投资经营管理,将投 资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 REITs 可实现特定物业资产组合在二级市场上的打包上市。REITs 投资人通过持有该资产组 合的权益份额(基金份额)分享租金收入和资产增值收益。REITs 的最大特点是需要充分派 息,并且在满足一定派息比率和其他运营条件下可以享有税收优惠。对于一般投资人来说 是以小份额参与不动产投资的理想工具。在全球实践中,REITs 的管理机制主要分为内部管理和外部管理两种模式。外部管理模式是 指 REITs 以公司或信托的形式作为资产持有主体,基金管理和资产管理功能由外部的第三方 专业机构承担。外部管理人收取费用,管理费一般由基本费用(可能基于管理资产总规模 提取)和绩效费用(基于收入或分派的提成)组成。

相应的,内部管理模式是指 REITs 拥有 不动产资产的同时拥有内部运营管理人团队,前述管理职责由内部管理团队承担。中国类 REITs 市场已初具规模,且近年来呈快速发展态势。自 2014 年以来,类 REITs 产品 累计发行约 1,650 亿元。发行规模自 2017 年起显著提升,并于 2019 年创下 504 亿元的历 史新高,同时在底层资产类别上亦进一步丰富。我们认为类 REITs 市场的快速发展已经表明 中国具有各类实体资产投融资基本诉求,且伴随存量市场扩大该诉求应呈增长之势。(关于 中国类 REITs 产品发行的明细请参见附录 1)。 近年来中国类 REITs 产品的股性已经有所增强,权益投资需求初现。我们认为中国类 REITs 产品也经历了从早期的几乎纯债性产品(本质上类似 CMBS)向近年来股性边际增强的发展 趋势(体现为产品劣后级的比例有所增大,以及部分劣后级能够由外部投资人因自身投资 需求购置,而非传统实践中完全由发行人兜底作为增信措施),表明股权投融资需求也已经 逐渐萌芽。

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资源名称:中国基础设施REITs研究报告(101页)


标签: 金融|金融科技

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