房地产企业负债类科目及隐性负债深度解析报告（33页）

我们可以通过预收账款、合同负债、营业收入与存货之间的关联来分析公司的销 售情况，预收账款与合同负债是为公司已预售但未交付的销售额，而营业收入是为公 司当期已交付房屋的营业额，由预收账款或者合同负债确认而来，其数额与预收账款 或者合同负债科目的减少相匹配，因此如果我们将预收账款与合同负债的净增加值与 当期的营业收入相加，就可以得到公司当期并表项目已售未结算与已售已结算的毛销 售额，我们可以将其与存货增加净值相比较，如果前者更大则代表公司的销售强度大 于公司拿地强度，则一般说明公司销售情况良好，去化能力强，周转效率较高，但同 时也应关注公司后续是否可能出现货值不足的问题；如果前者小于后者则表明公司的 拿地强度高于销售强度，有可能处于高速扩张期，但同时也应考虑其项目中是否可能 存在去化不佳、周转较慢的情况。我们可以通过预收账款、合同负债、营业收入与销售商品、提供劳务收到的现金 对应来关注公司销售回款情况，由于房地产行业的预售模式，房地产公司的营业收入 不能全部反映出公司当期的销售回款情况，而是应该与预收账款+合同负债的净增加 值相加之后再来判断（实际上还要考虑非并表项目的投资收益）。

从重点房企来看， 预收账款与合同负债的净增加值+营业收入与公司当期销售商品、提供劳务收到的现 金大致匹配，如果发现公司这两者存在明显较大差异，则应关注公司的回款率问题。 需要指出的是，对于存在较大比例多元化业务的公司，如建筑类业务，由于其作为下 游业务回款率天然较低，因此必须考虑其对回款率指标的影响。由于房地产开发过程中附带的土地增值税款以及越来越多的房企选择合作开发的 模式，这使得房地产公司其他应付款所占负债比例不断上升，根据 2020 年上半年数 据，申万房地产板块其他应付款为 11734 亿元，占总资产比例为 9.2%，高于其他行 业。从重点房企来看，17 家重点房企 2020 年第三季度其他应付款占总资产比例大致 在 6%-16%，整体平均高于行业水平。我们认为重点房企其他应收款占比较高是由于 相较于中小型房企，重点房企通常布局更趋均衡，所进入城市较多，而中小型房企通 常深耕局部区域。在进入新城市时，房企通常会与当地龙头房企进行合作，共同开发， 来减少进入新城市的市场风险。因此，重点房企合作开发比例更高，其他应付款的占 比也因此高于板块均值。