房地产融资研究报告（14页）

E50房企中融资最多的前10大房企融资额达1696.88亿元，较2019年同期上涨35.90%， 主要系首开股份和招商蛇口融资额大量增加所致。此外，融资额最多的前 10 大房企占 E50 房企融资总额的 46.88%，较 2019 年同期下降了 11.50 个百分点。 从企业的属性来看，国企的境内信用债融资额达 4048.45 亿元，较 2019 年大幅攀升 20.18%。整体来看，E50 房企中，除华侨城 A、首创置业和建发国际三家国央企的融资规模 相比于 2019 年有所下降，其他的国央企的融资规模均有所上升。其中，首开股份、招商蛇 口、保利发展三家国企融资规模上升最多，新增信用债融资额达 382.7 亿元。我们认为，国 企 2020 年境内信用债融资额大幅增加，可能有以下两点原因：第一，以保利发展为代表的 国企抓住市场利率窗口期进行大量融资，以低成本储备长期发展资金；第二，2020 年为部 分国企的偿债高峰期，房企大量融资以借新还旧。 2020 年，随着融资窗口期的打开，民企的信用债融资规模达 3149.09 亿元，较 2019 年 上升 25.26%。和绝大部分国央企 2020 年融资规模高于 2019 年的盛况不同，民营企业的融 资情况两极分化严重。具体来看，亿翰智库监测的 35 家民企中，7 家房企 2020 年的融资规 模小于 2019 年同期，其中富力地产 2020 年的融资规模较 2019 年同期减少了 131 亿元，同 比下降 88.51%。

而同期金地集团、融创中国等头部房企的融资规模均较 2019 年均大幅提升， 融创中国更是在 2019 年信用债融资规模归零后，在 2020 年成功发行 86 亿元的公司债。我 们认为，民企财务质量的优劣是造成 2020 年民企融资规模变化两极分化的主要原因，部分 财务状况恶化的房企在 2020 年融资受阻，融资规模大幅度萎缩。而财务状况相对良好的头 部房企则抓住 3-4 月份的融资窗口期大量融资，造成 2020 年的融资规模相对于 2019 年同 期的大幅攀升。海外债是房企替补的融资方式之一，一般融资流入规模有限。受到发改委 778 号文影 响，房企发行海外债仅能进行境外债券的借新还旧，这也导致 2020 年海外债发行金额较 2019 年有所下滑。2020 年房企海外债发行规模总计 662.99 亿美元，较 2019 年减少 9.51%；票面 利率方面，由于受到疫情冲击，美联储大放水，驱动二级市场债券利率下行，也带动一级市 场的票面利率大幅走低。2020 年海外债平均票面利率 8.07%，较 2019 年下滑 0.73 个百分 点。 纵观全年走势，和境内信用债的走势类似，海外债的发行规模亦呈现出前高后低的走势。 具体来看，由于年初房企到期债券较多造成需求上升，且年初房企和各机构发债额度充足， 1 月份海外债发行规模较大，达 168 亿美元，创下单月海外债发行规模的新高。此后规模有 所回落，4 月份受到海外资本市场震荡影响，海外债发行趋于停滞。此后随着境外资本市场 的逐步稳定，发行规模有所回升。