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土地市场报告:2020年土地供应与成交(15页)

行业报告下载 2021年01月22日 08:56 4 管理员

2020 年,一线城市土地供应量同比增加 20.1%。具体来看,一线城市中,广州供应面积 最多,为 1988.2 万平米,其次是上海 1428.7 万平米,北京和深圳供应建筑面积分别为 648.2 万平米和 583.5 万平米,仅有广州和深圳土地供应从 2016 年起实现持续增长。从土地供应 宗数来看,2020 年上海土地供应数量达到 154 宗,远高于北京、广州和深圳,但与 2019 年 相比,土地供应数量反而减少 27 宗。我们认为,一线城市土地供应变动主要原因是城市区 域面积普遍较小,土地资源有限,对土地开发的利用率的高要求限制了土地的出让,但是例 如深圳出台盘活存量用地相关政策的出台,预计存在越来越多的存量土地被盘活,从而有利 于增加城市土地供应。2020 年,二线城市土地供应同比减少 1.3%,是唯一供应量下降的能级城市。根据土地 供应前 20 的城市来看,重庆的土地供应量最高,为 6241.1 万平米,同比增长 2.3%,其次 是郑州的 3425.7 万平米和武汉的 3198.5 万平米,同比分别下降 31.2%和 3.7%。 我们发现,土地供应最多的 20 个城市主要位于中西部,例如武汉、西安和重庆等等。 

我们认为主要有三个原因:第一,受疫情影响,政策财政支出增加而收入减少,对全年的收 入增长预期升高,从而加大土地供应,缓解财政收入压力;第二,抗疫行动使政府大量发行 专项债,以及往年城投债的增长使政府的隐性债务相对较高,从而对土地出让收入的依赖性 较高,从而加大土地供应;第三,推动城镇化建设。2020 年政府放开人口落户限制旨在加快 城镇化建设,中西部二线城市正处于经济高速增长中,土地供应增加有利于完善产业建设, 吸引人口流入。2020 年,三四线城市土地供应同比增加 3.9%。其中,徐州土地供应量达到 3313.8 万平 米,其次是潍坊的 3112.0 万平米以及临沂的 2921.0 万平米。 与二线城市相似,土地供应最多的 20 个三四线城市多数分布在中西部和环渤海,主要 原因是对土地出让收入依赖性较高。其中以潍坊为例,2019 年地方公共财政预算收入 571.1 亿元,而土地出让金就高达 409.4 亿元,充分说明城市对土地出让收入的高依赖性。也有城 市土地供应较高是市场表现较好,例如作为苏北地区交通要地的徐州。

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