地产行业报告：房企拿地篇（25页）

2020 年是艰难的一年，新冠疫情使各行各业都受到了不同程度的创伤，房地产行业也 不例外。1 月及 2 月房企线下售楼处关闭，销售回款大幅下降，投资亦受到影响，但随着融 资环境放松，加上房企积极开展线上营销，资金端压力得到缓解，房企投资得以修复。据亿 翰智库《中国典型房企新增货值 TOP100 研究成果》，2020 年 1-12 月典型房企 TOP100 新增 货值已达 115388.0 亿元，较 2019 年同比增长 15.7%。为了解房企投资动向，以下我们将通 过 17 家典型房企1展开分析。 2020 年，17 家房企总拿地金额达 15979.6 亿元，较 2019 年同比上升 11.0%，拿地面积 达 28283.1 万平米，较 2019 年同比下降 3.1%，造成拿地金额与面积同比较大变化的原因是 高能级城市在疫情冲击下表现出较强的市场支撑力度及恢复能力，出于避险情绪，房企投资 更倾向于此类城市的高价值土地，进而推进了投资结构的升级。 1.三四线加速分化，城市圈效应凸显  从投资结构来看，2020 年 17 家典型房企投资金额一线城市占比由 2019 年的 15.7%升 至 16.3%，强三四线城市占比由 14.5%升至 18.1%，普通二线占比由 25.3%上升至 25.8%，与 此相对的是核心二线城市占比由 26.9%下降至 25.1%，普通三四线城市占比由 17.6%下降至 14.7%。

总体来看房企的投资倾向于一线及强三线城市。此外三四线城市出现较大分化，从典型房企在各能级城市的投资情况可看出，一线城市 及强三线城市的投资额恢复情况领先于二线及普通三四线城市。其中一线城市为人口流入 型，市场基本面较好，具有充足的住房需求；强三线多位于一线及核心二线周边一小时交通 圈内，一方面可以吸收中心城市外溢的需求，另一方面城市圈效应愈加明显，中心城市的产 业将逐渐转移至周边三四线地区，预期发展前景较好。因此相对其他能级城市，一线及强三 线城市自我修复能力更强，未来发展空间更大，房企的投资也就偏向这类城市。我们认为，一线及三四线城市溢价率涨幅较高的原因如下： 第一，一线城市土地供应增加且抗风险能力强。在疫情影响下，一线城市市场恢复速度 最快，抗风险能力突出，项目去化稳定，且城市加大土地供应量，吸引众多房企竞拍。同时， 2020 年，一线城市购房政策及落户政策有所放松，如 2020 年 9 月上海放开落户条件，应届 博士、双一流硕士、一流学科硕士、交大复旦同济华师大的本科，均可直接落户，多重因素 助推溢价率上涨。