两集中政策影响下房企应对报告（38页）

若集中供地政策实施，资金端压力较大，以往的营销窗口期将会改变，销售节奏与营销节点需要重新铺排，以适应土地集中出让时的资金需 求。在土地集中出让之前的准备期既要保证出让活动前能安排一次集中性的项目销售活动，又要安排流量型与利润型产品的销售结构；拿到土 地之后，主要考虑同批次产品的竞争，建议同质化产品尽快抢收，非同质化产品错峰销售。“两集中”实施后，未来市场销售旺季或发生变化。市场的成交情况或将根据土地市场集中供应的节点和频次而发生变化，不同城市间或将出 现差异。一般情况下，传统旺季主要集中在4-5月及9-10月，例如采用“3、6、9”月集中供地，房企为了筹集拍地资金会将提前启动促销， 回笼资金，那传统的一年两次传统旺季，或将会被分散在集中土拍前1个月左右实现，全年整体市场高热现象或将被平抑。“两集中”实施后，或将面临供应集中上市的情况发生，客户获取成了营销的关键，渠道之争将更加激烈。

除了现有的获客渠道外，房企还应 对营销方式的创新，搭建自己的获客渠道，实现线上+线下相结合。从融资角度来看，近年来上市房企融资总量水平整体平稳，且自身存在周期性。当前的融资节奏并没有完全对应上“两集中”政策下的推地时 间。若为了应对“两集中”政策，从现在开始准备融资的话，加上手续期，大概率会在5月份开始密集融资，这可能会助推未来3年内的还款高 峰期。2020年， “三道红线”和“银行房贷集中度”的监管下，房企从银行端口进行融资的渠道难度加大。“两集中”政策下，房企会面临阶段性 的大额资金需求，银行端口融资难，将采取其他方式：境内，其他债权融资方式融资，会进一步加大房企的阶段性融资成本。境外，配股和海 外银团贷款。当前，美元超发严重，人民币升值趋势明显，境外直接融资将会加剧汇率损益风险，建议房企做好外汇掉期、利率掉期以及货币 掉期等对冲风险的措施。