房地产资产价值研究报告：后疫情时代资产提升指南（27页）

面对一些既有资产逐渐进入老化周期，亚太区的 投资者和业主正在面临数以亿计的资产价值折 损。随着用户的行为模式和需求偏好发生变化， 位处核心地段的办公楼、购物中心以及住宅物业 或将失去以往的竞争优势。基础设施运营效率不 足加之运营成本居高不下，导致净营业收入的减 少；与位处相似地点但管理完善的新物业项目相 比，老旧资产的租金差距可达10%-40%。此外， 这些建筑的能源和维护系统现也往往处于低效运 转状态，运营成本也随之增加。 据仲量联行估算，亚太区位处核心地段的投资级 别物业中，有约一半的楼龄已超过20年。也就是 说，由于房地产资产的老化或绩效表现欠佳，有 约400亿美元的资产价值有待释放。业主和投资者 正在错失增加收入、节约成本和资产保值增值的机会。 随着电子商务的蓬勃发展、联合办公和灵活办公 的兴起、以及消费者需求的不断变化，这些时代 发展的大趋势改变了企业的经验方式和人们的生 活方式，而一些建筑开始跟不上需求的转变，甚 至被认为有些“过时”。

新冠疫情催生的“居家 办公”、“食品和产品即日达”、以及“保持社 交距离”等全新的办公和生活理念，更是加速了 这些趋势的影响。但与此同时，新冠疫情也成为 另一些趋势的“减速器”，例如密集城镇化。市 场环境极具挑战，加之对未来发展不确定性的担 忧，使得业主和投资者更为关注现金流。新冠疫情加速了传统零售业的变 革，产品供应更多元化，销售渠道 更全面，且更注重科技应用和客户 体验。 › 2015年，亚太区的电子商务仅占整 体零售额的7.4%，而现在，该数 据已迅速攀升至20%，并有望在未 来五年间以10%的年均复合增长率 继续增长。 › 电子商务领域的蓬勃发展使得传统 零售商的店铺面积和空间使用率降 低，购物中心的运营者正在积极应 对这一变化。 › 租户组合也在发生改变，融入了 更多的餐饮服务、体验式零售和医 药零售业态。一些购物中心还增设 了联合办公区域、幼儿园以及其它 教育培训设施。这些设施的种类多 元，在一定程度上相辅相成，能够 提升购物中心的整体体验，增加人 流量。 › 快闪店日益流行，能够激活人流量 较少的区域，定期为顾客制造新鲜 感。