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地产物业管理行业报告:商业物管与住宅物管(14页)

行业报告下载 2021年06月07日 05:23 1 管理员

商管物业费、毛利率更高,提价难度较低。由于商业物管主要面对单一企业业主,沟通成本更低, 且资产保值增值意愿下业主愿为品质服务买单,导致价格敏感度较低。2020年百强物管企业商业物 业平均物业费 6.23 元/平米/月、办公物业平均物业费 6.93 元/平米/月,远高于住宅水平(2.05 元/ 平米/月)。考虑商管定价机制市场化,叠加合同期限明确、存在调整可能性,商管提价概率增强。 毛利率视角下,从同时覆盖住宅物管及商业物管的全业态物管企业盈利能力来看,各物企商管板块 毛利率普遍高于住宅物管,商管盈利能力更强。商管单项目具备成长属性。以购物中心为例,单一项目培育期、稳定期、成熟期大致为开业后 3 年 以内、开业 3-5 年、开业 5 年以上。从华润万象城、万象汇各阶段项目运营情况来看,培育期租金 增速最高,2019 年同比增长 138%,稳定期、成熟期租金收入同样保持增长,2019 年同比增长达 10%以上。

由于商业物管与标的资产运营效果联系紧密,收入受租金、项目收入/利润影响较大,与 住宅项目交付即巅峰相比(考虑社区增值服务盈利模式尚未大规模打通),单个商管项目具备一定成 长属性。商管项目往往从开业/入驻前开始介入,如在购物中心开业前提供前期规划与咨询服务、租户招揽服 务,在写字楼入驻前进行全面承接查验。从各企业商业物管规模来看,2020年末合约面积普遍高于 已开业面积。草根调研了解到,购物中心可在开业前 1-2 年介入,写字楼不考虑招商等服务,签约 至入驻大约耗时 3-6 月,整体看低于住宅物业销售至竣工时间周期(2-3 年)。进一步探讨行业集中度提升可能的演变路径。商业物管企业规模壮大方式与住宅物管一致,均主要 为关联房企支持、独立外拓、收并购。 住宅物管方面,优势物企关联房企支持规模可观,但从第三方拓展来看,百强房企旗下大多有对应 物管企业,考虑百强房企 2020 年销售面积市占率 47.9%,留给市场的新盘外拓空间有限、竞争相 对激烈。存盘外拓则由于需业委会成立等因素影响,短期大规模推进难度较大。对比而言,收并购 为快速提升规模的有效手段,其竞争激烈程度随规模扩张诉求增强而提升,同时收并购面临耗资数 量大、整合效果存疑等问题。

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