地产物业管理行业报告：商业物管与住宅物管（14页）

商管物业费、毛利率更高，提价难度较低。由于商业物管主要面对单一企业业主，沟通成本更低， 且资产保值增值意愿下业主愿为品质服务买单，导致价格敏感度较低。2020年百强物管企业商业物 业平均物业费 6.23 元/平米/月、办公物业平均物业费 6.93 元/平米/月，远高于住宅水平（2.05 元/ 平米/月）。考虑商管定价机制市场化，叠加合同期限明确、存在调整可能性，商管提价概率增强。 毛利率视角下，从同时覆盖住宅物管及商业物管的全业态物管企业盈利能力来看，各物企商管板块 毛利率普遍高于住宅物管，商管盈利能力更强。商管单项目具备成长属性。以购物中心为例，单一项目培育期、稳定期、成熟期大致为开业后 3 年 以内、开业 3-5 年、开业 5 年以上。从华润万象城、万象汇各阶段项目运营情况来看，培育期租金 增速最高，2019 年同比增长 138%，稳定期、成熟期租金收入同样保持增长，2019 年同比增长达 10%以上。

由于商业物管与标的资产运营效果联系紧密，收入受租金、项目收入/利润影响较大，与 住宅项目交付即巅峰相比（考虑社区增值服务盈利模式尚未大规模打通），单个商管项目具备一定成 长属性。商管项目往往从开业/入驻前开始介入，如在购物中心开业前提供前期规划与咨询服务、租户招揽服 务，在写字楼入驻前进行全面承接查验。从各企业商业物管规模来看，2020年末合约面积普遍高于 已开业面积。草根调研了解到，购物中心可在开业前 1-2 年介入，写字楼不考虑招商等服务，签约 至入驻大约耗时 3-6 月，整体看低于住宅物业销售至竣工时间周期（2-3 年）。进一步探讨行业集中度提升可能的演变路径。商业物管企业规模壮大方式与住宅物管一致，均主要 为关联房企支持、独立外拓、收并购。 住宅物管方面，优势物企关联房企支持规模可观，但从第三方拓展来看，百强房企旗下大多有对应 物管企业，考虑百强房企 2020 年销售面积市占率 47.9%，留给市场的新盘外拓空间有限、竞争相 对激烈。存盘外拓则由于需业委会成立等因素影响，短期大规模推进难度较大。对比而言，收并购 为快速提升规模的有效手段，其竞争激烈程度随规模扩张诉求增强而提升，同时收并购面临耗资数 量大、整合效果存疑等问题。