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房地产行业2020年度研究报告(23页)

行业报告下载 2021年06月16日 06:46 1 管理员

分析申万房地产开发板块 116 家上市公司的财报数据,从板块整体表现来看, 营收仍维持增长。板块 2020 年总营业收入为 27501 亿元,同比增速为 11.2%, 较2019年下降了9个百分点。2020年板块营业收入主要由2016-2017年拿地、 2017-2018 年销售的项目结转而来。在此期间全国商品房销售总体增速仍然较 高,因此 2020 年房地产板块业绩仍然呈现增长态势。 板块归母净利润首次出现负增长。2020 年归母净利润为 1900 亿元,同比增速 为-13.5%,较 2019 年下降了 22 个百分点,也是房地产行业近 5 年同比增速一 路下滑后首次迎来归母净利润的负增长。房企“增收不增利”趋势明显。2020 年板块内营业收入同比正增长和归母净利 同比正增长的房企占比分别为 57%和 39%,均达到五年来的最低点。营收正增 长的房企占比相对维持平稳态势,而归母净利润正增长的房企占比颓势明显。 2020 年板块内营收增速高于归母净利润增速的房企占比为 71%,在 2017 年低 点 37%之后一路上涨,显现房企盈利能力相对于增收能力的下滑。

由于中国房地产普遍采用预售制度,收到的房款计入合同负债&预收账款科目下, 待项目竣工交付后才能转入结算收入,因此合同负债&预收账款在很大程度上可 以锁定房企的未来营收。可以看见自 2016 年以来至 2020 年,板块营收锁定性 逐步提高、历年营收锁定性大于 100%的房企数量占比也逐步提升,房企营收 增长的保障性越来越强。 我们对板块 2020 年末合同负债&预收账款对 2021 年营收的锁定性进行预测。 在 2021 年营收预测值的选取上,我们对有 wind 一致预测营收的 43 家公司采 用了 wind 一致预测,对没有 wind 一致估测 2021 年营收的公司我们预设了 5% 的营收同比增速。通过计算,我们得出板块 2020 年末合同负债&预收账款对 2021 年营收的锁定比例为 101%,锁定性良好。房企“增收不增利”主要由于利润率普遍明显下降。2020 年,房地产板块毛利 率和净利率分别为 26.5%和 9.2%,分别较 2019 年同比下降了个 4.6 和 2.1 个 百分点,均为 2015 年来的最低点。行业利润率普遍下滑主要由于前期低地价 高房价的项目结算完毕,而在 2016 年到 2017 年间行业景气度高涨时房企积极 扩张获取的高地价项目大量进入结算期。待这批项目结算完毕,有望迎来房企 利润率的探底修复。

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