物业管理行业分析报告：物管（28页）

2020 年资本市场迎来史上最大规模上市潮。自 2018 年以来，房企分拆物业赴港股上 市成为热潮，这一现象在 2020 年演绎到了极致。2020 年全年共计 18 家物业公司赴港上市， 其中包括恒大物业、华润万象生活、金科服务、世茂服务等，上市数量是 2018 年的 3 倍，并 与前五年上市总和大体相当。2021 年初至今，共有 20 家物管公司向港交所递交上市申请， 但由于大部分规模较小，对存量上市公司的冲击较小。正在处于上市聆讯的公司有：中南服 务、融信服务、富力物业服务、世纪金源服务、越秀服务、明宇商服、海悦生活、新力服 务、康桥悦生活等 17 家企业。部分新股出现破发现象，赚钱效应减弱。前几年上市的物管公司在上市首日的表现普 遍较为优异，而 20 年部分新股却出现了破发的现象，我们认为这背后的主要原因为：1）随 着上市企业增多，物管行业赛道逐渐拥挤，板块标的的同质性增强、稀缺性降低，导致市场 更倾向于选择基本面优异、业务具有特色优势、管理团队成熟的公司，进而部分新股的赚钱 效应相应减弱；

随着近两年物管公司在二级市场的高热度，后期上市的物管公司在一级市 场的定价也相应抬升，因此留给二级市场的空间有限。从 2018 年 12 月以来上市的 10 家物业 管理公司可以看出，在规模相似的情况下，2020 年上市的物业公司首发市盈率普遍高于前期 上市的公司。比如，时代邻里首发市盈率为 65x，是在管面积相近但是早上市一年的永升生 活服务的 3 倍；20 年 10 月上市的世茂服务首发市盈率为 91x，更是远超规模相似、19 年同 期上市的蓝光嘉宝服务（19x），是行业龙头保利物业首发市盈率的近 2 倍。行业处于快速扩张阶段，头部企业市场占有率稳步提升。2020 年百强企业平均管理面 积为 4879 万平方米，同比+14.03%，增速略有放缓。随着头部企业收并购，市场化拓展步伐 不断加快，以及管理效率不断提升，行业头部聚集效应显著，2020 年百强房企市场占有率达 49.71%，同比+13.99%，近 3 年来市占率增速保持在 12%以上。